[アパート経営者必見!]塗装で入居率UP&資産価値を守る!

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アパート 塗装

アパートを経営していると、いつかは検討が必要となる塗装工事。それなりの工事費用がかかるため、「慎重に進めたい」と考えるアパート経営者は少なくないでしょう。

アパート経営者が塗装工事を考えるにあたり、気になるのは、「塗装工事には、どれぐらい費用がかかるのか」でしょうか。もしかすると、「塗装工事はぜったいに必要なのか」「塗装工事にかけた費用は回収できるのか」といった疑問を持たれている方もいらっしゃるかもしれません。

先に、“塗装はぜったいに必要なのか”という点について言及してしまうと、今後もそのアパートで賃貸経営を続けていくのであれば、塗装工事を前向きに検討すべきでしょう。仮に塗装をしなければ、外観の老朽化によって見た目は悪くなり、入居率にも影響してくるはずです。さらに、塗装という鎧のなくなったアパートは非常にもろくなるため、雨漏り等が発生するなどして、アパートの資産価値を下げてしまう恐れもあります

この記事では、アパート経営者が「アパートの塗装」を検討するにあたり、知っておくべき知識を網羅的にご紹介してまいります。塗装工事にいくらかかるのか、塗装のベストタイミングはいつなのか、さらに信頼できる塗装業者の見極め方まで、踏み込んでお伝えいたします。ぜひ、参考にしてください。

1.アパート経営者が塗装を検討すべき2つの理由

先にも、“アパートの塗装工事は前向きに検討すべし”とお伝えいたしましたが、ここでは、アパート経営者に塗装工事をオススメする理由を2つに分けて、詳しく紐解いていきたいと思います。

1-1.理由①|外観の見た目が、入居率に影響するため

やはり、見た目の印象は入居率に少なからず影響します。

賃貸や間取り等がほぼ同じ条件のアパートが2棟あったとして、1棟が色あせ等の老朽化が進んだみすぼらしい外観、もう1棟が塗り替えをしたキレイな外観であれば、多くの人がキレイな外観の方を選ぶでしょう特に、近年では不動産会社へ相談する前に、インターネットをつかって自身で物件情報を探る人も少なくありません。インターネットでは、様々な物件の写真(もちろん外観の写真も)も参考に、簡単に比較検討ができるため、塗り替え等のメンテナンスをしない物件で勝負し続けるのは、さらに難しい状況になっていると言えるかもしれません。

もちろん、塗り替えによって外観を美しく一新するだけで入居率を大幅にUPできるというわけではないかもしれません。しかし、外観の美しさが入居率に少なからず影響を与えることも、また事実です。

1-2.理由②|塗装が剥がれると、アパートの劣化が加速度的に進むため

アパートの塗装をオススメするのは、なにも見た目や入居率のためだけではありません。塗装をしなければ、アパートの劣化は加速度的に進行してしまう恐れがあるのです。

どういうことかというと、一般的に、新築時のアパートには塗装が施されており、塗膜(塗装後にできる塗料の膜)が鎧となって、雨水やその他の劣化因子(酸素、二酸化炭素、塩分)からアパートを守る働きをしています。しかし、この塗膜が雨や紫外線によって劣化していくと、この“アパートを守る働き”が失われていきます。その結果、“アパート自体の劣化”が加速度的に進行してしまうことになるのです。

特に、雨水には注意が必要で、塗膜の劣化によってアパート内部に雨水の浸入を許すようになると、雨漏りが発生したり、場合によっては躯体を腐らせ、アパートの寿命を大幅に縮めることにもなりかねません

つまり、塗装をすることで、アパート自体の劣化を防ぐことは、アパートという資産を守ることにもつながる、ということです。


▼“塗装”の意味や必要性について詳しくは、こちらの記事も参考にしてください。

塗装の意味は?必要性は?|塗装すべきか迷っている方へ

2.アパート塗装工事にかかる費用はいくらが妥当?

2-1.アパート塗装工事にかかる費用相場

■アパート塗装の費用相場

200~300万円(500㎡|一般的な2階建てアパートの場合)

※上記の費用相場にプラスして、足場代(600~800円/㎡)がかかってきます
※ただし、上記の費用はあくまで相場です。一つの参考情報としてご活用してください。

2-2.見積り2~3社分を比較して、費用感を掴むべし

上記2-1で費用相場をお伝えしましたが、場合によっては、上記費用より大いに高い・大いに低い可能性も十分にあります。というのも、そもそも塗装費用は、塗料の種類や塗装する面積(広さ)、劣化の進行具合など、さまざまな要因によって変動するため、一概に「総額いくら」と明示するのは困難なのです。

そのため、より自身の経営するアパートを塗装するのにいくらかかるのか、より正確な情報がほしいという場合は、業者に見積りを依頼するのが、確かで間違いがありません

できれば1社だけでなく、2~3社に見積りを依頼しましょう。2~3社の見積書を比較することで、費用の妥当性を探ることができるはずです。

業者に見積りを依頼すると、まずはアパートの劣化状況を診る「診断」を受けることになります。診断結果をもとに、必要な修繕計画を立て、塗装工事の見積額を算出するという流れとなります(※診断については、3-3でも言及しています)。


▼本サイトを運営しているプロタイムズ・ジャパンでも“無料診断”を実施しています。詳しくは、こちらをチェックしてみてください。

外壁・屋根の無料診断

 

[参考]見積額の妥当性をチェックする方法!

塗装費用の内訳は、主に「塗料代」、「足場代」、「施工費(人件費)」の3つの要素、プラス利益です。

そこで、それぞれ「塗料代」、「足場代」、「施工費(人件費)」が適正価格になっているかどうかをチェックすることで、見積額の妥当性をより正確に判断することができます。

外壁塗装の価格の内訳

ちなみに、塗装費用の内訳は、「塗料代」が約20%、「足場代」が約20%、「施工費(人件費)」が約30%、そして利益が約30%が目安です。

上記の情報を踏まえてそれぞれの費用をチェックしてみてください。「塗料代」「足場代」「施工費(人件費)」の相場価格や、チェック方法等について詳しくは、下記の記事を参考にしてください。

外壁塗装の適正価格は?見積額の妥当性を見極める3ステップ

2-3.[補足]アパートの塗装工事費は修繕費?資本的支出?

修繕費か、資本的支出かは、塗装工事をする目的によります。具体的には、“原状回復”が目的の場合は「修繕費」、“建物の価値を高めること”が目的の場合は「資本的支出」となります。

■修繕費

維持管理や修理など、原状回復を目的とした塗装工事

例)
・ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修
・雨漏れの補修
・災害によって損失した部分の補修

 

■資本的支出

耐久性アップや、デザインの変更など、建物の資産価値を高めることを目的とした塗装工事

例)
・デザイン性・美観の向上を目的とした塗り替え
・もともと塗装していた塗料よりも、耐久性の高い塗料での塗り替え
・モルタル外壁からサイディング外壁への張り替え

 

修繕費は、塗装工事を実施した年に一括で経費として計上、資本的支出は、資産として計上し、減価償却していきます。

※工事費用が20万円未満の場合や、塗装周期が3年周期の場合など、上記の原則が当てはまらない例外もあります。塗装工事費の会計処理について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

知っておきたい外壁塗装の減価償却のしくみ

3.アパートの塗装工事のベストなタイミングはいつ?

「いますぐ塗装工事が必要なのか」「もう少し様子見でもよいのでは」など、塗装工事のタイミングを探っているアパート経営者もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、ベストな塗装時期を見極める方法を具体的にご紹介してまいります。

3-1.一般的な塗り替え周期を目安にする

アパートの塗装工事のタイミングを見極める一つの指標として、一般的な塗り替え周期の目安があります。

■アパート部位別|塗り替え周期の目安

塗装部位 塗り替え周期
鉄部 約4~6年周期
外壁、屋根等 約8~15年周期

※塗り替え周期は、あくまで目安です。外壁材の種類や劣化の進行具合、環境条件など様々な要因によって、塗り替え周期が上記から前後することもあります。

「塗り替え時期をより正しく掴みたい」という方は、下記「3-2」以降の内容を参考にしてみてください。

3-2.劣化症状をチェックして、塗装時期を見極める

自分で、より正確にアパートの塗り替え時期を見極めるなら、劣化症状をチェックするのが一番確かです。

下記表のような劣化症状が一つでも見られる場合、塗り替え時期となります。

■塗装工事が必要な劣化症状の一覧

劣化症状 詳細
コンクリート・モルタルのひび割れ(0.3mm以上)
色褪せ
チョーキング(外壁を手で触ると、粉状のものが濃く付着する状態)
塗膜の剥がれ 塗膜の剥がれ
カビ・苔・藻の発生
  コンクリートの剥落
 錆の発生
雨漏り

▼塗装時期の見極め方について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

【塗装のプロが解説】外壁の塗り替えに“ベストな時期”はいつ?

3-3.「いつ塗装すべきか」最終ジャッジはプロにゆだねるのが正解

3-1、3-2等も参考に検討した結果、「そろそろ、塗り替え時期かな」と思ったら、ほんとうに塗り替えが必要かどうか、専門の業者に診てもらいましょう

診断だけなら無料で対応してくれる業者も少なくないため、「自分ではよくわからないから、業者に相談してしまおう」というのも一つの手です。

専門業者は、塗り替え時期かどうかを見極めるにあたり、現在の劣化状況を診る“診断”と呼ばれる建物調査を実施します。専門家の診断を受けることで、より正確に塗り替え時期がわかります。

▼専門家の診断について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。

「外壁塗装に診断は必要?」に塗装専門家がズバリ答えます!

3-4.[参考]長期修繕計画を立てておくと、塗装すべきタイミングを逃さない

「アパートの塗装工事の時期」は、長期修繕計画によって予め計画しておくと、塗装すべきタイミングを逃すことなく、突然の出費に困ることもありません。

アパートに必要な修繕は、塗装工事だけではないでしょう。防水の補修、排水管の改修、内装のメンテナンス等々も含めて、実施時期・資金計画を立てることが重要です。

まだ長期修繕計画を立てていないという方は、ぜひこの機会に計画を立ててみましょう。

▼長期修繕計画を立てるにあたり、こちらの資料「長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)」もぜひ参考にしてみてください。

4.信頼できる塗装業者を見極める!3つのポイントをチェック!

4-1.ポイント① |アパート塗装の施工実績が豊富

戸建てではなく、“アパート”の施工実績が豊富にあるかどうかは、必ずチェックしましょう

同じ塗装工事でも、戸建てとアパートでは、求められる技術や知識も微妙に異なるため、アパートの施工実績が豊富にある業者にお願いする方が、より安心であることは間違いありません

施工実績は、ホームページやパンフレットでチェックできます。情報が見当たらない場合は、直接、塗装業者に確認してみてください。

4-2.ポイント②|長期的な視点での塗装工事を提案してくれる

塗装工事は、1度実施すればOKといった類のものではありません。おおよそ約8~15年周期で、繰り返し必要になってくるものです。そのため、塗装工事を検討する際には、長期的な視点での計画が必須となります。

塗装工事を長期的な視点で考える最大のメリットは、“費用を最小限におさえられる”ことです

たとえば、塗料選び一つにしても、“安いが耐久性の短い”塗料を選べば、1回の塗り替え費用は抑えられても、またすぐに塗り替えが必要となり、長いスパンで考えればかえって割高となることもあります。また、先の防水工事のタイミングを見計らって、塗装工事と防水工事を同じタイミングで実施すれば、本来2度かかる足場費用が1度で済むといったことも考えられます。

選ぶべき業者は、こうした長期的な視点に立った提案をしてくれる業者です。業者を選ぶ際には、提案の内容もよくよく確認し、長期的な視点に立ったものであるかも、ぜひチェックしてみてください

4-3.ポイント③|500万円以上の工事ができるのは『建設業の許可』を受けた業者だけ

建設業法第3条によって、請負金額が500万円以上の工事の場合には、建設業の許可を受けることが義務づけられています。

そのため、500万円を超える工事になる場合は、建設業の許可を取得している業者かどうか、必ず確認するようにしましょう

※建設業の許可について詳しくは、国土交通省のホームページにてご確認ください。


▼業者選びについて詳しくは、こちらの記事も参考にしてください。

悪徳業者に注意!外壁塗装の業者選びに失敗しない方法!

【塗装業者の見極め方】8つのステップで信頼できる業者を選ぼう!

5.入居者トラブルを防ぐ!塗装工事前に知っておくべきこと

塗装工事がはじまると、入居者には少なからず生活に支障が生じます。外観がキレイになるとはいえ、「窓が開けられない」「洗濯ものが干せない」「塗料のにおいが気になる」などのわずらわしさに、多少のストレスを感じる入居者もいらっしゃるでしょう。

アパート経営者として重要なのは、こういた入居者のわずらわしさを理解し、できる限り配慮をすることです。

アパートの権利は自身にあるからといった横暴な理由で、入居者に配慮なく、突然、塗装工事を進めてしまうと、入居者からクレームが発生するなどのトラブルに発展しかねません。アパート経営者としては、入居者の理解を得て、塗装工事をうまく進めていく方が得策です。

具体的に、入居者に配慮すべきポイントは、下記を参照ください。

■[アパート経営者必見!]入居者トラブルを避けるために押さえておくべきポイント

☑溶剤系塗料より水性塗料の方が、ニオイの心配が少ない 入居者のストレスとなりやすい、塗料のニオイ。技術も進歩し、大きく軽減はしているものの、気になる人には気になってしまう可能性はあります。

ニオイについて対策を打つならば、選ぶ塗料は、ニオイの強い溶剤系塗料ではなく、ニオイの少ない“水性塗料”がオススメです。

外壁に使用する塗料のニオイは、窓などから室内に入り込みやすいため、子どもや高齢者が多く住んでいるなど、ニオイに心配・不安のある場合は特に、水性塗料を選んでおいた方が安心です。

 ☑塗装工事をする旨は、1ヶ月前を目安に入居者に伝えるべし 外壁塗装は、アパートの外側の工事ではありますが、入居者の方々にベランダに出しているものを片付けていただいたり、洗濯物を干すのを控えていただいたりと、入居者の方々にご協力をお願いすることも少なくありません。

そのため、塗装工事を実施する際には、余裕をもって1ヵ月前くらいには、塗装工事をする旨、工事日程、ご協力いただきたいことなどを伝えるようにしましょう。特に、動かしてもらいたいモノがある場合や、洗濯物が干せない日、窓を開けられない日などは、曖昧にせず、わかるように伝えることが重要です。その後、塗装工事のはじまる1週間前を目安に、再度、改めて同内容を伝えるなど、入居者の方々が「聞いていなかった」といった事態にならないよう、慎重に進めましょう。

まとめ

アパートの入居率UP、そしてアパートの資産価値を守る手立てとして、塗装工事は大変有効です。

築8~15年のアパートを経営されている方は、ぜひ、この機会にアパート塗装を前向きに検討されてはいかがでしょうか。今すぐの塗装が難しい場合も、現在の劣化状況を診る「診断」だけでも受けてみられることをオススメいたします。

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