【賃貸オーナー必見】アパートを塗装する際のステップまとめ

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アパート 塗装

「現在アパートを所有していて、築年数も10年以上経ち、外壁のあちらこちらに汚れや細かいひび割れも見られる。既存の居住者の目も気になるし、さらには空室も増えてきた…そろそろ外壁塗装をして見た目をキレイにしたほうがいいのでは?」と思っている。

でも、「外壁塗装を考えるにも、そもそも何からやればいいのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。

本記事ではアパートを所有しているが、外壁塗装はしたことがないというオーナー様に向けて、塗装前~塗装後にかけて何をしたら良いのか?を順序立ててわかりやすくお伝えしていきます。
これを読めば、塗装が初めての方でもまず何からすればいいのか、順番に知ることができます。ぜひ参考にされてください。

1.ステップ①自分のアパートは塗装すべき?まずは劣化症状のセルフチェック

まず、一般的な外壁塗装の時期の目安としては新築(前回の塗替え)後10~15年です。しかしこれは目安であって、建物の立地環境や使用塗料のグレードによって10年経っていなくても塗装した方が良い場合も、まだ問題ない場合もあります。

ですので所有されているアパートを塗替えるべきなのかを知るためには、まずアパートの劣化症状をセルフチェックすることがおすすめです。劣化症状があると、見た目が悪くなるだけでなく、躯体自体が傷んでしまったり、雨漏りに繋がってしまうこともありますので、遅かれ早かれチェックしておくに越したことはありません。

【塗装工事が必要な劣化症状】

劣化症状 詳細
外壁のひび割れ
目地シーリング部のひび割れ
チョーキング(外壁を手で触ると粉がつく現象)
色あせ
塗膜の剥がれ・割れ
カビ・苔・藻の発生
コンクリートの剥落
錆の発生

いかがでしょうか?アパートに上記表内の劣化症状が一つでも見られたら、塗装する必要性があるかもしれません。この劣化症状は急いで対応した方が良いのか?と自身で判断がつかない場合はステップ②に進みましょう。

 

2.ステップ②まずはプロの業者の現場調査を受ける

ここではステップ②として、プロの現場診断を受けるところから、実際に塗装するまでの手順をお伝えします。

2-1.プロの業者の現場調査を受ける

診断

ステップ①で劣化症状をセルフチェックしたかと思いますが、1つでもあてはまる劣化症状があればまずはプロの業者に現場調査をしてもらいましょう。現場調査とは、「外壁にひび割れがないか」「色褪せがどれほど進行しているか」「雨漏りが発生していないか」など、住まいの現在の劣化具合を診ることです。現場調査の結果をもとに、いま必要な塗装工事について、そして今後の塗装メンテナンス計画等を考えていくことができます。

ここで注意すべきことが2つあります。
まず、アパート塗装の実績がある業者に現場調査を依頼すること
アパートは、戸建住宅と少なからず勝手が違います。

まず、塗装面積が広いため、その広い面積の中で色味を均一にするなどの技量が必要となってきます。その他にも、階数が高いアパートだと足場の組み方が戸建住宅とは違ったり、塗装面積が広く工期(工事の期間)が長くなるため、居住者様への様々な配慮が必要だったり、戸建住宅の塗装とは違いが発生してくるのです。

業者のWEBサイトを見て、アパート(またはマンション)塗装の実績があるか、また依頼前に業者に聞いてみるなどして、確認しておきましょう。

次に、1社だけに現場調査を依頼して、その結果で判断しないことです。1社だけに最初から絞ってしまうと、本当にその結果が正しいものか、こちらには知識がない分判断しづらいところがあります。最低でも2社に現場調査を依頼することで比較することができ(例えるならば病院のセカンドオピニオンのようなものです)、「A社だとここまでしか見てくれなかったが、B社だとここまでやってくれたからB社にしよう」というような判断もできるようになります。

現場調査後、その結果とあわせて実際に塗装するならこのくらいの金額になるという見積りを提出される流れになります。

2-2.業者選びのポイント

ここでは現場調査後、見積りを提示されたあと、実際に塗装工事をお願いする信頼できる業者を選ぶ際の見るべきポイントを4つお伝えします。

(1)現場調査報告書の内容は充実しているか

現場調査をしてもらったあと、その調査報告書をもらいますが、その内容から信頼できる業者か見分けることができます。

見分けるポイントは下記です。これは戸建住宅の塗装業者選びにも適応されます。

【ポイント】
・報告書に劣化症状の写真、その詳しい説明が書かれているか
・劣化症状の説明だけでなく、それに対する対処法が書かれているか

【報告書 例】

(2)見積書の内容は充実しているか

次のポイントは見積書です。一般的に、現場調査の報告書と合わせて、実際に塗装をするならこのくらいの費用がかかります、というところを踏まえて業者が見積書を提出してくれます。その見積書の内容もしっかり確認することが大切です。

【ポイント】
・見積書の中で、どこをどう補修するかが明らかになっているか
・「材料(塗料)費」と「工事費」が分けて書かれているか
→業者によっては、材料(塗料)費と工事費を一緒に記載し見積書として提示してくるところもあります。しかしこれだと何にいくらかかっているのか分かりづらく、この曖昧さを利用して、不当に利益を得ようとする業者が存在するのも残念ながら事実です。材料費と工事費が見積書上でしっかり区別して記載されているか確認しましょう。

【見積書 あまり良くない記載(材工一式)例】

【見積書 良い記載(材工分離)例】

(3)保証体制がしっかりしているか

塗装工事には、新築工事と違い、保証について法的な義務がありません。言ってしまえば、実施した塗装工事に対してどこまで責任を負うかはその業者に任されてしまいます。

【ポイント】
・そもそも保証がついているか
・保証の範囲はどこまでなのか
→施工後何年後までか、対象は塗膜(塗料の膜)剥離なのかひび割れまで対応してくれるのか、など

契約前に、上記を確認し、しっかり説明を受けておきましょう。

▼保証書のポイントに関して詳しくはこちらの記事もご覧ください。

【契約前に押さえておきたい】外壁塗装の保証書のポイント

(4)契約書内容に不備はないか

(1)~(3)のポイントが満たされていた、安心して契約だ、と思うかもしれません。最後の最後、契約書もしっかり確認しましょう。

【ポイント】
・契約前に決めた「工事内容」「工事金額」がしっかり明記されているかどうか

業者にお願いしていたことを口頭で了承もらっていたとしても、契約書に記載されていなければ効力はなく、後々「この補修もやってほしかった、ここも塗ってほしかった」と言っても聞いてもらえません。自身が納得した塗装工事を行うためにも、打合せして決めたことがすべて反映されているかしっかりチェックし、反映されていない点は必ず申し出るようにしましょう。

▼契約書について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

プロが教える「外壁塗装の契約書」で知っておくべき知識

(5)定期点検をしてくれるか

アフターフォロー

アフターフォローとして、完工後3年、5年、10年後等にアパート外壁の状態を確認してくれる「定期点検」と呼ばれるものがあります。こちらを取り入れている業者を選ぶというのも、業者選びの大きなポイントのひとつです。

残念ながら、塗装工事が終わったからもうこの工事については終わり、という考え方で、塗装後は基本的に何か不具合(塗膜の剥がれ、色褪せ)について施主側から指摘されるまで放置、という業者がいることも事実です。また、万が一業者が塗装の規定(塗料メーカーが出している塗料の使用量や、指定された乾燥時間)を守らずに塗装が行われてしまうと、完工後すぐは綺麗に塗装されているように見えても、数ヶ月や1年足らずの時点で不具合が発生してしまう場合もあります。

基本的に業者がちゃんと規定通りに塗装をすれば不具合は起きないことが前提ですが、ご自身が安心してアパート経営をしていくためにも、居住者が安心して住んでいくためにも、定期的に小さな不具合がないか(素人目では見つけるのは難しい不具合もあります)を業者目線で見てもらい、後々大事(雨漏りなど大規模な修繕が必要な事態など)に繋げないためにも定期点検をしておくと安心です。

また定期点検してくれるということは、施主側が言わずとも業者が自らその後の外壁の状態はどうか、何か不具合が起きていないかをチェックしてくれる姿勢があるということなので、信頼のおける業者だと判断できるでしょう。こちらの話は5章の「ステップ⑤これからのメンテナンス計画」でも触れていきます。

補足ですが、(3)でお伝えした「保証体制」は、上記のような定期点検時などに万が一不具合が発見されたときに業者に対応してもらう際に活用されますので、「保証体制」と「定期点検」の連動性(保証の年数内は毎年または3年おきなどで定期点検をしてくれるのか、定期点検の内容は保証内容に即して行うのか)はあわせて業者に確認しておくことをおすすめします。

▼業者選び全体に関して詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

【塗装業者の見極め方】8つのステップで信頼できる業者を選ぼう!

2-3.塗料の種類・色・デザインを決める

業者が決まったら、使用する塗料、色、場合によってはどのようなデザインにするかを決定していきます。

(1)塗料を選ぶ

現場調査報告書・見積書の時点で業者から外壁塗装に使用する塗料についていくつか提案があるかと思いますが、この「塗料」の選び方がアパート塗装において大きなポイントとなります。

なぜなら塗料には多くの種類があり、どの塗料を選ぶかによって、施工費用や耐候年数(塗料の持ち=次の塗装までの期間)が変わってくるからです。塗料の種類、耐候年数は以下の表をご覧ください。

塗料の樹脂 特徴 耐候年数 価格(1缶あたり)※
無機ハイブリッド(変性無機) 無機と有機のハイブリッド型で高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約18年 50,000~120,000円
ピュアアクリル 高耐候性、高弾性を有し、防水性に非常に優れた塗料。ひび割れによる水の浸入を防ぐ。 約15年 50,000~70,000円
無機配合型フッ素 フッ素塗料に無機成分を配合し高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約16年 40,000~100,000円
フッ素 耐候性を優先する方にオススメ。長期間にわたり、建物を保護する。 約12年 40,000~100,000円
光触媒 汚れ防止を優先する方にオススメ。太陽光と雨の自然の力でセルフクリーニング効果がある。(光触媒効果) 約12年 20,000~50,000円
シリコン 一般的によく使われる塗料で、価格と機能のバランスが良い塗料。 約8年 15,000~40,000円
ウレタン 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約6年 5,000~20,000円
アクリル 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約4年 5,000~15,000円

※あくまで塗料1缶あたりの金額です。㎡あたり塗ることができる量(塗布量)も塗料によって差があります。また塗料代の他に足場設置、養生シート貼り、高圧洗浄、下地処理の費用、更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。

耐候年数が高い塗料ほど、長期的に見てコストが下がる傾向にあるため、おすすめではありますが、ここで大事な判断基準となってくるのが、“どのくらいご自身のアパートを持たせたいか”です。

あと10年以上持たせたい!とお考えであればできるだけ耐候年数が長い塗料を選ぶ必要がありますが、あと5年くらい持てばいいと考えるのならば、耐候年数は約8年のシリコン塗料でも十分でしょう。

ちなみに、上記表の「特徴」にも記載しておりますが、最も選ばれる塗料は表内の下から3番目のシリコン塗料です。耐候年数と価格のバランスが良く、集合住宅のような塗装面積が広い場合でも、コストがかかりすぎるのを防ぐことができます。

アパートの状態や、今後の計画によって塗料選びを行いましょう。

▼アパート塗装をする際の塗料選びについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

【オーナー様必見】賃貸アパート・マンションの塗料選びのポイント

(2)色、デザインを決める

塗料の種類の他に、色やデザインは入居率にも関係あるので慎重に選ぶことをおすすめします。オーナーの皆様が入居者の立場になったと仮定して、いざ賃貸アパートに入居しようと思ったとき、内装はもちろん、外観がイマイチだと入居をためらいませんか?誰でも、見た目が良いアパートに入居したいものです。ここではアパートにおすすめの色やデザインをお伝えします。

【アパート塗装におすすめの色】

昨今のおすすめ(人気色)としては、無彩色の白やライトグレーを基調に、対比する色を1階または2階部分に入れる、または反対に茶系をベースにポイントとしてラインで白などを入れ、メリハリをつけたデザインです。

事例1:2階は白で、1階部分に広めにダークブラウンを使い引き締まった印象に。

画像出展:プロタイムズ久留米店

事例2:1階にオレンジ系の色味を使い、シンプルながら明るい印象に。

画像出典:プロタイムズ久留米店

全体的にベージュ系やブラウン系の同じ色味でまとめるのもいいですが、このようにコントラストを付けた塗り分けにしていると、メリハリのあるスタイリッシュな印象に仕上ります。

【アパート塗装におすすめのデザイン】

単純に色での塗り分けをするのではなく、外壁にイラストやデザインをつけた「デザイン塗装(※)」と呼ばれる塗装方法も、入居者の目を引き入居率を上げるための方法のひとつです。ここでは実際のデザイン塗装例をご覧ください。

※デザイン塗装について詳しくはこちら:デザインで創るワンランク上の外壁塗装デザイン

デザイン塗装事例1:白をベースにカラフルなブロック型の塗り分けで明るくオシャレなデザインに。

画像出典:プロタイムズ下関店

デザイン塗装事例2:ワンポイントで柄を付け、シンプルながらモダンなイメージに。

画像出典:プロタイムズ下関店

2-4.施工時期について~おすすめの季節は春と秋~

使用する塗料、色、デザインが決まったら、施工時期を決めます。施工の希望時期がはっきりとあればそれを業者に伝えましょう。

「外壁塗装は外で行うものだし、季節によってできない時期もあるのでは?」と思われる方も多いかと思いますが、基本的に外壁塗装は季節かかわらず年中行えます。雨の多い梅雨時期や、雪の降る寒い冬など、一見、外で行う塗装工事など不可能なのでは、と思える季節であっても、注意点さえ守っていれば塗装工事は可能です。季節ごとのメリット、デメリットを下記にまとめてみました。

【外壁塗装を行う上での季節ごとのメリット、デメリット】

季節 メリット デメリット
春・秋 ・湿度が低く、塗料が乾きやすいため工事がスムーズに進む
・工事期間中、窓を締めきっていても過ごしやすい
・天候が安定しているため、予定どおりに工事が進みやすい
・砂埃や黄砂などのゴミが付着してしまうことがある
・塗装業者が繁忙期にはいるため、希望どおりの予定で工事を始められないことがある
・塗料の乾きが早いため、予定どおりに工事が進みやすい ・窓を締めきって過ごすにはかなり辛い
・お盆中は業者がお休みのため工事がストップするため、通常より工期がかかる
・工事期間中、窓を締めきっていても過ごしやすい ・雪が降ったり、気温が低かったりと天候が原因で工期が延びてしまいがち
・年末年始は業者がお休みのため工事がストップするため、通常より工期がかかる

メリット、デメリットは様々ありますが、上記表を見てもお分かりのように、おすすめの季節は春と秋です。
一般的に、塗料の硬化・乾燥に適した気候条件は気温15~30℃、湿度75%以下と言われています。そのため、この条件下であれば、塗装工事はスムーズに進むと考えられます。
また、施工中は窓や、場合によってはエアコンの室外機などもしっかりと養生(塗料などで汚れないようにシートなどで覆うこと)をすることになります。エアコンでの温度調節が不要で、窓を閉めきっていても過ごしやすい季節であれば、工事期間中、居住者は無理なく過ごすことができます。よって上記の条件を満たした季節=春と秋が該当する、と言えます。

また反対に施工できない条件というのも存在します。気温5℃以下、湿度85%以上のときです。もちろん先述しましたが、塗装は外で行うものなので、雨や雪が降っていたり外壁面が濡れていたりすると塗装はできません。そうなると翌日にその工事内容が後ろ倒しになるため、どうしても工事期間が長引いてしまいます。

上記踏まえた上で、自身のアパートを塗装するにはいつがベストなのかを決めていきましょう。

▼外壁塗装と季節の関連性については下記の記事もご参考にされてください。

外壁塗装にベストな季節を判断するための基礎知識

3.ステップ③いざ塗装開始!居住者への対応と経過確認

業者、塗装仕様、時期も決まっていざ塗装開始!ほっと一安心したいところですが、アパートオーナーの皆様にはあと少し、やることが残っています。ここでは居住者への連絡に関してお伝えします。

3-1.居住者への事前連絡

塗装工事に関してはオーナー様で決められるとしても、居住者様にも合意を得ておきたいものです。

ここで最も大切なのが「居住者様への事前連絡」です。いくら賃貸のアパートと言っても、何の連絡もなく突然職人らしき人が頻繁にアパートに出入りを始めたり、足場の組み立てが始まったりすると居住者様は驚いてしまうでしょう。できれば最初の工事内容である足場組立の1ヶ月前、急遽決まった工事だとしても1週間前までには、塗装工事の予告を行っておきましょう。

また工事期間は、ベランダに置いてあるものを片付けてもらったり、窓を締め切ってもらったり、洗濯物を外に干せる日を限定したりと、居住者様に協力を仰ぐ場面が多々出てきます。どのような内容があるか、業者に確認を取り、工事内容・工事期間の予告とあわせて、エントランスの掲示板・ポスト投函でのチラシ等でお伝えするようにしましょう。

3-2.近隣住民への事前連絡

居住者様もですが、近隣住民への配慮も大切です。アパート塗装は戸建住宅と違い、塗装面積が広い分使用する塗料の量も多く、また足場を立てる際に大きな工事音が出るなど、近隣住民にとって迷惑に感じることが多々あります。

事前連絡をしていないがために、近隣住民からクレームを受け、その後気まずい関係になってしまった…というオーナー様の話を耳にしたことはございませんか?そうならないためにも、事前に塗装工事の時期・内容を居住者様に予告するのと同タイミング(足場組立の1ヶ月前、遅くとも1週間前まで)に行い、周知しておきましょう。

3-3.塗装の途中経過の確認

塗装が始まったら終了するまで業者にお任せ、としたくなる気持ちはわかりますが、施主としてしっかり途中経過も確認しましょう。

毎日が理想ではありますが、難しいオーナー様もいるかと思いますので、2~3日に一回は現場に顔を出し、現在の進捗具合を業者に確認、気になることは逐一伝えておくことで、工事終了後に思っていた仕上がりと全然違った!ということを未然に防ぐことができます。

また現場で業者と話をする時間がなかなか取れそうにない場合は、日々の進捗を紙面やメールにて報告してもらうようにしておくと進捗具合が分かって良いでしょう。

3-4.塗装中も居住者へ報告を

自身で塗装経過をチェックするだけでなく、定期的にエントランスの掲示板等で居住者様へ向けて塗装工事の進捗を報告することをおすすめします。

いつまでこの塗装工事は行われるんだろう、いつになったら洗濯物が外に干せるんだろう、と居住者様は少なからず不安を抱えています。
今後の関係性を円滑にするためにも、トラブルを防ぐためにも、居住者様へこまめな進捗報告をしていきましょう。

 

4.ステップ④塗装完工後のチェックポイント

塗装工事終了後は、下記2点のポイントをおさえて最終チェックを行いましょう。

(1)足場が立っているときの確認ポイント:「塗りムラ」や「塗り残し」がないか

塗りムラ、塗り残しがないかは、足場が立っているうちに確認し、なにか見つけたらその場で業者に伝え、対応してもらいましょう。再度塗装するには足場(の再組み立て)が必要な場面も多く、費用面等を考えると足場を再度組み立てることは難しいものです。

また基本的に、安全面を確保できないことから、施主であるオーナーは足場にのぼることはできません。足場にのぼらずに確認できる範囲内で確認をしましょう。気になる箇所があれば、業者に写真を撮ってもらって確認するなどの対応を相談しましょう。当たり前ですが、工事内容に漏れがないかを契約書と照らし合わせながら確認しましょう。

(2)足場を解体したあとの確認ポイント:「飛び散った塗料の不始末」などの不備がないか、養生がそのままになっていないか

足場を外したあとは、周辺環境の確認を行いましょう。飛び散った塗料がそのままになっていないか、車などの養生(塗料がかからないようにシートを被せること)がそのままになっていないか、要するに塗装工事終了後に、周辺環境が元通りになっているかの確認を行いましょう。

 

5.ステップ⑤これからのメンテナンス計画

塗装工事が終わると外観が綺麗になり、気持ちも明るくなります。費用をかけて行ったこの外観を維持していくためにも、今後のメンテンス計画について業者と一緒に早めに考えていきましょう。

アフターフォローとして完工後3年後、5年後、10年後等で「定期点検」と呼ばれる、お家の劣化状況を定期的にプロが確認してくれる仕組みがあり、これを取り入れている会社には積極的にお願いしましょう。外壁塗装は10~15年ごとに行うのが目安とお伝えしましたが、例えば階段手すりなどの鉄部は劣化が早く、4~8年ごとにメンテナンスが必要な場合もあり、定期点検で早期に発見し補修をしたおかげで後々大きな工事にならずに済んだ、ということも実際よくあります。
定期点検以外にも、ご自身のアパートはどのようにメンテナンス計画を立てるのが良いのか、業者と話して決めていきましょう。


【補足情報】計画的に行うためには「長期修繕計画」を立てることが大事

オーナー様であればすでに立てている方もいらっしゃると思いますが、ご自身のアパートで、どのような内容の工事がいつ頃どのくらいの金額で発生するのか、事前に全体像を把握しておくことをお勧めします。これを「長期修繕計画」といいます。
長期修繕計画を立てることで、思いつきで工事を行うことや突発的な支出を防ぎ、長期的にみると効率的かつ経済的な工事を行うことが可能となるだけでなく、修繕資金の準備(資金計画)にも活用することができるのです。

▼長期修繕計画を立てるにあたり、こちらの資料「長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)」もぜひ参考にしてみてください。

 

6.やはり気になる!アパート塗装の費用に関する補足情報

外壁塗装見積り

最後に、オーナー様なら最も気になるであろうアパートを塗装する際の費用関連についてお伝えします。

6-1.アパート塗装の費用相場

一般的な2階建てアパートの場合、200~300万円(500㎡)が外壁塗装費の相場です(防水工事を含まない塗装のみの場合)。

またRC造アパート大規模修繕(3~4階建て)は規模にもよりますが、付帯工事を含め500万円~1,000万円程度要します。

しかし、上記費用はあくまで参考です。同じ2階建てアパートでも、塗装面積が広ければそれだけ塗料を使用する量が増えたり、劣化具合によっては下地調整に時間がかかったりなど、想定以上に費用がかさんでしまう場合もあります。ですので、自身のアパートの正確な塗装費用を知りたい場合は、施工業者に見積りを取ることをおすすめいたします。

6-2.会計処理方法

アパートの塗装工事費は大きく分けて「修繕費」と「資本的支出」に分類されます。具体的には、ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修のような原状回復を目的とした工事は「修繕費」、建物をより良い状態にし資産価値を高めることを目的とした工事は「資本的支出」とされます。

よって会計処理上は、「修繕費」は、塗装工事を実施した年に一括で経費として計上、「資本的支出」は、資産として計上し、減価償却していきます。

※工事費用が20万円未満の場合や、塗装周期が3年周期の場合など、上記の原則が当てはまらない例外もあります。塗装工事費の会計処理について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

知っておきたい外壁塗装の減価償却のしくみ

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。本記事ではアパートの塗装を行う際の事項を順番にお伝えさせていただきました。

・まずは劣化症状をセルフチェック
・現場調査、見積りは2社以上に依頼して比較検討する
・業者選びは実績・報告書、見積書、契約書の内容・保証体制で見極める
・居住者への配慮は忘れずに

上記のポイントをおさえて、アパート塗装を是非成功させてください。

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誠に勝手ながら、2018年8月11日~15日は夏季休業とさせていただきます。
上記期間中のお問い合わせにつきましては8月16日より順次対応させていただきます。

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