【オーナー様必見】賃貸アパート・マンションの塗料選びのポイント

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マンション 塗料

賃貸のアパート・マンションを経営されているオーナーの皆様は、入居率に外観(見た目の綺麗さ)が影響することはご存知ではないでしょうか。
誰もが見た目が綺麗なアパート・マンションに入居したいと思いますよね。

外壁にひびが入っていたり、汚れがついたままだったりするアパート・マンションでは、入居率が上がらず、入居者がいたとしても家賃を下げるしかなくなり、結果的に利回りが悪くなってしまいます。

そんな外観の印象を悪くしないためには、外壁塗装によるメンテナンスを適切に行うことが重要です。

外壁塗装を行う際には外観の印象が変わるだけでなく、使用する「塗料」の種類によってさまざま仕上り・機能性が異なるため、「塗料」に関しても様々な観点から選んでいく必要があるのです。

本記事では、賃貸アパート・マンションの外壁塗装において重要な塗料選びのポイントをご紹介いたします。

1.賃貸アパート・マンション塗装における塗料選びの必要性

前段でもお伝えしましたが、賃貸アパート・マンション塗装における塗料選びが影響する点で、戸建住宅と違うことはズバリ、その選択によって入居率に関わる可能性があることでしょう。

戸建住宅は個人のものなので、基本的には周囲の景観に配慮されており、自分が納得する色や見た目であれば問題ありませんが、賃貸アパート・マンションはそうはいきません。入居率を上げるためにも、家賃を必要以上に下げないためにも、戸建てよりも景観に合った色合いにしたり、デザイン性を高めたり、と配慮すべき点がいくつもあります。

アパート・マンションの外壁塗装は戸建住宅の塗装に比べると平米数が大きいため金額が高く、頻繁にできるものではありません。使用する塗料のスペック、部屋数にもよりますが、2階建てアパートでも外壁塗装費用は200~300万円、さらに足場代(600~800円/㎡)がかかります。

よって、目先の費用だけを考えて安価な塗料で安く済ませるというよりも、耐候年数が高いものを選び、次回の塗装までの期間を長く設けることによって結果的にランニングコストを安くした方が良いのです。

外壁塗装時には塗料代だけでなく、足場代・人工(職人さんの作業費)等が入るため、安価な塗料で頻繁に塗装を行うよりも、できるだけ1回の塗装を長持ちさせた方がランニングコストの節約にも繋がります。

上記のポイントをもとに、2章では塗料の選び方をお伝えしていきます。

 

2.賃貸アパート・マンション用塗料の選び方

ここでは1章の内容(賃貸アパート・マンション用塗料は入居率、ランニングコストを考えて塗料を選ぶべき)も踏まえ、3つの観点からおすすめの塗料(塗装方法)をご紹介していきます。

2-1.外観の「色・配色」で入居率が変わる!

①アパート・マンションにおすすめの色、配色

1章にて、塗料は外壁に色をつける役割を持ち、外観の印象を左右し、入居率にも関わってくるとお伝えしました。この章ではアパート・マンションのおすすめの色、配色をお伝えいたいます。

昨今のおすすめ、人気としては、無彩色の白やライトグレーを使用しながら、高彩度色や低明度色などの色も入れ、コントラスト(対比)をつけたデザインです。
下記の施工事例を見ていただいても、落ち着いた色を1階または2階部分に使いながら、少し広めにダークブラウンやオレンジ系ブラウンを使ったデザインになっていることがわかるかと思います。

アパート事例①

画像出典:プロタイムズ久留米店

アパート事例②

画像出典:プロタイムズ敦賀店

アパート事例③

画像出典:プロタイムズ久留米店

全体的に同じブラウンやベージュでまとめてみるのもいいですが、このようにコントラストを付けた塗り分けにしてみるといくらかオシャレな印象になるためおすすめです。

②近隣物件と差別化したい方には「デザイン塗装」

見た目を分かりやすく差別化するために塗料の色ではなく「塗装の方法」を変える、という方法もあります。「デザイン塗装」と呼ばれる、ただ1色で塗装するのではなく、外壁にイラストなどを描いたり、複数の色を使って模様を描くことでより華やかな、目を引く外観に仕上げる塗装方法です。

ただ、この手法は特化した技術を必要としますので、行える施工店は限られてきます。このような要望がある際は施工店に問合せ時最初に確認しておくことをおすすめします。

デザイン塗装の詳しい説明はこちら:https://protimes.jp/rembrandt

【デザイン塗装例】

・花柄で可愛らしく!

施工前の白地にオレンジのラインも素敵でしたが。

Before

画像出典:プロタイムズ下関店

ポイント的に花柄を描くことで可愛らしく、町でも評判に。

After

画像出典:プロタイムズ下関店

・ブロック塗り分けで爽やか且つ個性的に

施工前はよくあるクリーム系の建物でした。

Before

画像出典:プロタイムズ下関店

ブロックで緑を入れて爽やか且つ個性的な印象に、またイラストも入れ町でも目を引く建物に。

After

画像出典:プロタイムズ下関店

・白ベースにブロック型塗り分けデザインで明るく

施工前はグレーで落ち着いた物件でした。

Before

画像出典:プロタイムズ下関店

白をベースにカラフルなブロック型の塗り分けで明るくオシャレな印象に様変わり!

After

画像出典:プロタイムズ下関店

 

どこに住もうか検討する際に、第一印象は大切です。ただ塗り替えるだけでなく、色や配色に少し気を遣うだけでも入居率はグッと上がるのではないでしょうか。
ぜひ、参考にしてみてください。

※地域によって、景観に配慮し色決めをする必要がある場合があります。それぞれの地域特性を確認してみましょう。

2-2.「耐候性」でランニングコストが変わる!

1章で耐候性が高い塗料を選ぶと結果的にランニングコストが安くなる、というお話をしましたが、具体的に解説いたします。

下記の表をご覧ください。

【新築後70年住んだ場合、塗り替える頻度とかかる費用】

新築後、例えば10年経ったときに塗替えをした場合、その後お子様やお孫様に受け継ぎながら同じ家に60年住む間に何回塗替えをするかを比較した表です。

ご覧のように、耐候年数15年の塗料でメンテナンスをすると4回で済むものが、耐候年数7年の塗料でメンテナンスをすると8回塗替えをする必要があり、結果的にかかるコストが高くなってしまいます。

以上のことから、耐候性が高い塗料を選ぶことが結果的にランニングコストの節約に繋がることがお分かりいただけたかと思います。

また耐候年数は主に樹脂の種類(※)で違いがでてきます。下記の表をご覧ください。
※同じ樹脂を使用していても、塗料の種類によって耐候年数は前後します。

【樹脂別 塗料の特徴と耐候年数、価格一覧(外壁用)】

塗料の樹脂 特徴 耐候年数 価格(1缶あたり)※
無機ハイブリッド(変性無機) 無機と有機のハイブリッド型で高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約18年 50,000~120,000円
ピュアアクリル 高耐候性、高弾性を有し、防水性に非常に優れた塗料。ひび割れによる水の浸入を防ぐ。 約15年 50,000~70,000円
無機配合型フッ素 フッ素塗料に無機成分を配合し高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約16年 40,000~100,000円
フッ素 耐候性を優先する方にオススメ。長期間にわたり、建物を保護する。 約12年 40,000~100,000円
光触媒 汚れ防止を優先する方にオススメ。太陽光と雨の自然の力でセルフクリーニング効果がある。(光触媒効果) 約12年 20,000~50,000円
シリコン 一般的によく使われる塗料で、価格と機能のバランスが良い塗料。 約8年 15,000~40,000円
ウレタン 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約6年 5,000~20,000円
アクリル 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約4年 5,000~15,000円

※あくまで塗料1缶あたりの金額です。㎡あたり塗ることができる量(塗布量)も塗料によって差がある。また塗料代の他に足場設置、養生シート貼り、高圧洗浄、下地処理の費用、更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。

最低でも耐候年数は10年以上の塗料を選ぶことで、結果的にランニングコストを安く済ますことをおすすめします。

2-3.「機能性」で付加価値が変わる

塗料の種類によって、付いている機能もさまざまです。ここではアパート・マンションに求められる機能の2つ「見た目の綺麗さを保つ(美観性の保持)」と「建物の劣化を防ぐ(中性化対策)」に対しておすすめの塗料を紹介していきます。

①とにかく綺麗に保ちたい方は低汚染塗料

アパート・マンションにおいて、入居率に関わってくるのはやはり「見た目の綺麗さ」。どんな塗料でも塗装すると綺麗にはなりますが、例えば都心部のマンションなどは一般シリコン塗料だと2~3年経つとまた汚れが付いて目立ってしまう場合もあり、単純に外壁を塗装するだけといっても、かなり金額がかかるので頻繁に行うことができないのが現実です。

そこでおすすめしたいのが「低汚染塗料」と呼ばれる、塗装することで「汚れが付きにくく、また付いた汚れも落ちやすく」してくれる機能がついた塗料です。低汚染塗料は塗装すると、塗膜(塗装してできた膜)が親水性(水になじみやすい性質)をもち、汚れが付いても雨水で洗い流してくれます。下記メカニズムを説明したイラストをご参照ください。

後ほどおすすめとしてご紹介する低汚染塗料「超低汚染リファインシリーズ」は特に低汚染性が長けており、塗装後8ヶ月後で既に他社塗料と比べ物にならない低汚染性を発揮しております(写真参照)。

【おすすめの低汚染塗料】

・超低汚染リファイン1000MF-IR(株式会社アステックペイントジャパン)

超低汚染リファイン1000MF-IR

特徴:低汚染性だけでなく、高耐候性、遮熱性、低汚染機能を持続するためにも必要な遮熱保持性を兼ね備えた塗料。トータルバランスが良く、予算に応じて樹脂がシリコン、フッ素から選ぶことができる。

・エスケープレミアムシリコン(エスケー化研株式会社)


画像出典:http://www.sk-kaken.co.jp/products/data/premium_silicone.html

特徴:緻密なハイブリッドシリコン樹脂の架橋塗膜が汚れを定着しにくくし、また特殊設計により長期に亘ってカビ等を防ぐことができる。

②劣化(コンクリートの中性化)、雨漏りを防ぎたい方は防水塗料

アパート・マンションを塗装する際の目的は「見た目の綺麗さを保つため」とお伝えしましたが、もう1つ大切な目的があります。それは「建物を保護すること」。
建物は外気に曝されているため、紫外線や雨風などの劣化要因に囲まれています。

また戸建住宅と違い、アパート・マンションなどの大規模の建物の多くには耐火性、遮音性、 遮熱性、耐候性に優れているコンクリートが使用されています。

しかし、コンクリート表面に塗装された塗膜がひび割れ・剥がれを起こ してしまうと、そこから空気中の二酸化炭素や酸性雨などが浸入し、 アルカリ性であるコンクリートを徐々に「中性化」する傾向があります。 コンクリートが中性化すると、表面に細かなヒビが入るだけではなく、 最悪の場合、コンクリート自体が割れてしまう恐れがあります。

【コンクリートが割れ、鉄筋がむき出しになってしまっている様子】

【中性化イメージ】

また雨水は建物のひび割れから建物内部に入り込んでしまうと、雨漏りに繋がり、結果的に建物自体を腐敗させてしまうこともあります。

コンクリートの中性化と、雨漏りの2つから建物を守る塗料を、と考えたときにおすすめしたいのが「防水塗料」です。

下記でもご紹介する防水塗料は、伸びる塗膜(塗料を塗ってできた膜)が建物のひび割れに追随し、ひび割れを表面化させないことでコンクリートの中性化を防ぎ、また内部への雨水の浸入と雨漏りを防ぐことができます(※)。

※防水材ではなく、あくまで防水塗料のため、自然災害で発生したひび割れ等には対応できません。

【おすすめの高耐候型防水塗料】

・EC-5000PCM(IR)(株式会社アステックペイントジャパン)

特徴:ピュアアクリル樹脂を使用し、高い耐候性を有する。他にはない600%もの優れた伸縮性により防水効果も抜群な塗料。

 

3.【補足情報】アパート・マンションの外壁塗装 施工会社選びのポイント

アパート・マンションの塗料選びについてをお伝えしてきましたが、実際にその塗料を塗装するのは施工会社です。ここでは最後に補足情報として、施工会社選びのポイントをお伝えします。
下記内容が該当するのか、施工会社を選ぶ際に参考にしてみてください。

①要望に沿った塗装方法、塗料を提案してくれるか?

オーナー様がアパート・マンションに対してお持ちの要望は、明るいイメージにしたい、近隣物件より目立つようにしたいなど、人それぞれです。

アパート・マンションの現状によっても、例えばひび割れが多く、ゆくゆく雨漏りが予想されそうな物件には防水型塗料が良い、など塗装方法や塗料は変わってきます。
これらを総合的に判断して、しっかりとオーナー様が納得できる提案をしてくれるか、は今後メンテナンスを重ねていくことを考えても大切です。

施工会社が一方的に塗装方法や塗料を押し付けてきてないか、確認するようにしましょう。

②居住者へ配慮しているか?

賃貸とはいえ、居住者にとって自分が住んでいるアパートやマンションで何の連絡もなく塗装が始まるとオーナー様への不信感が募ります。そこで居住者への配慮として、施工会社から遅くとも着工1週間前までにしっかりと文書にて施工についての告知を行ってもらうことで、居住者からのクレームを防ぐことができます。

【告知してもらう内容】
工事着工のお知らせ(足場組立のお知らせ)、全体工程表、各種工程における事前協力のご案内(バルコニーのお片付け、車両移動、施錠の徹底、網戸の取り外し等)

またオーナー様にもこまめな定期報告(日々の進捗報告や工程に変更があった際の連絡など)をしてもらうことで、オーナー様も「今どのような進捗なのだろう?」と不安になってしまうこともなくなります。

上記配慮がある施工会社なのか、契約前に確認するようにしましょう。

アパート・マンション塗装に得意(慣れている)か?

戸建住宅の塗装も熟練の塗装職人の技術力と素人では仕上りに大きな差が出ますが、アパート塗装は更なる技術力を要します。3階建て以上となると高さもあり、面積も大きいため、経験の浅い職人だと塗り残しがあったり、仕上りが雑になってしまったり、ということが発生してしまう可能性があるのです。

施工店選びの際は、しっかり情報収集を行い、直接候補の施工店にアパートやマンションの塗装の施工経験があるのか確認した上で決めることをおすすめします。

 

まとめ

今回は賃貸アパート・マンションのオーナー様に向けて、塗装においての塗料選びについてご説明しましたが、オーナーの皆様はしっかり考えて塗料選びを行うことが大切だとお分かりいただけたのではないでしょうか。

既存の居住者への配慮を行いながら、入居率アップやランニングコストの節約に繋がる外壁塗装を行えるといいですよね。塗り替えを検討されているオーナー様に本記事がお役に立てれば幸いです。

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