リバースモーゲージ完全解説

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リバースモーゲージ

「リバースモーゲージ(リバースモーゲッジ)という制度がリフォームに使えると聞いたけど、本当なのか?」
「調べてみても法律の文章を読んでいるようで、実際にどのようなローンなのか分かりづらい部分が多い。」

このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

リバースモーゲージがどのようなローンなのかを簡潔に表すと、「自宅を担保にして、ローンを組み、死後に返済する制度」です。

「自宅を担保にしてしまっていいの?」、「死後に返済ってどういうこと?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、このローンは家を相続する予定のない55歳以上の人を主な対象としたローンであり、死後に担保とした自宅を売却することによって借りたお金を返済するものなので、生きている間の住まいのことや、死後の返済について大きく心配しなくてもよいのです。

2015年には、リフォーム業界の大手であるLIXILが高齢の方でも安心して大規模なリフォームをおこなえるよう、リバースモーゲージを提供する東京スター銀行と業務提携をするなど、リフォーム業界においても、リバースモーゲージに対して注目が集まってきています。

ここでは、「リフォームをする際にリバースモーゲージの制度を利用したい」という方のために、

「そもそもリバースモーゲージとはどういう制度なのか」
「どのようなリフォームにリバースモーゲージが利用できるのか」
「リバースモーゲージを利用するときに気をつけたいこと」
「リバースモーゲージを実際に利用するにはどうしたらいいのか」

といったことをご紹介していきますので、参考にしてみてください。

1.リバースモーゲージは「家を担保にしてローンを組む」制度

リバースモーゲージは、「契約者が自宅を担保にすることによって、資金を金融機関等から借り入れ、借り入れた資金を契約者が亡くなった時点で精算する制度」です。

例えば、「評価額700万円の自宅を所有するAさんが、リバースモーゲージを利用して、金融機関から月々4万円ずつ資金を借り入れ、10年後に契約者が亡くなった場合、金融機関がAさんの自宅を売却することによって、Aさんが借りた480万円を返済する」というようなものです。

この制度の利点は、住む場所を確保したまま、利息だけを払いながら生活やリフォームの資金を得ることができる点や借りる金額はリフォームの規模などによって自分で決められる点。

「家を担保にしてしまうと、これから生活する場所はどうしたらいいのか?」と不安に思うかもしれませんが心配の必要はありません。
なぜならば、リバースモーゲージを利用したとしても、利用する前と同じように家に住み続けることができるのです。

また、リバースモーゲージは、契約者の死亡時に配偶者に引き継ぐことができるため、配偶者もそのまま自宅に住み続けることができるのです。
※制度によっては、配偶者に引き継ぐことの出来ない場合もありますので、契約時に契約内容をご確認ください。

しかし、借りたお金を返さなくてもいいところは魅力的なローンだけど、実際には自分が利用すべき制度なのかどうか?ということで悩まれるかもしれませんよね。
そういった方のためにリバースモーゲージはどんな人達に利用されているのかを一覧表にしました。
リバースモーゲージを利用するかどうかを判断する際にご参考ください。

リバースモーゲージ利用者の例
・老後のお金に不安のある人
・バリアフリーリフォームや耐震リフォームなどのリフォームをしたいが、資金に困っている人
・リバースモーゲージで借りたお金を利用して、自宅を手放さずに有料老人ホームへの入居をしたいと考えている人
・相続人がおらず、自宅で暮らしながら自宅を現金化したい人
・自宅を手放さずに、資産を確保したい人

 

1-1.利用するメリット・デメリット

ここまでで、リバースモーゲージの制度を利用したいと思った方はいらっしゃったでしょうか?
しかし、「お金を借りる制度だから、メリットやデメリットがあるのではないか?」「それを知らずに契約を結ぶなんてことはできない」とお考えの方のために、ここでは、リバースモーゲージを利用するメリットとデメリットについて一覧にしました。

メリット デメリット
・契約期間は利息だけを返済していけばいい。

・元金は契約者の死亡時に、物件を処分することによって返済する。

・借り入れたお金の用途は自由。(※事業資金・投資資金以外)

・毎年定額で資金を受取ることが可能。

・限度額までなら、何度でも借入れることが可能。

・担保にするのは自宅のみ。

・契約者が亡くなっても、配偶者が存命の場合は担保の物件を精算せず、契約を引き継ぐことが可能。

・土地の評価額が下落して、物件の担保としての価値が下がってしまうリスクがある。

・融資限度額は一般的に土地担保価値の50%~70%で設定されていることが多い。

・担保価値が下がった場合、毎月の融資が受けられなくなることがある。

・担保価値を超えてしまった借り入れ分は一括で返済する必要がある。

・金利の上昇により利息の支払いが増えるリスクがある。

・変動金利のため利息の支払いの増加によって、使用できるお金が減るリスクがある。

・長生きした場合に、途中で借り入れの限度額に達するリスクがある。

※相続人がいる場合は、リバースモーゲージの申込みの際に、原則として、相続人全員の同意が必要です。
※契約者とその配偶者の死亡時、法定相続人が契約者の自宅を売却することによって得た手許資金によって返済するか、契約者の手許資金などで一括で返済する必要があります。

 

1-2.リバースモーゲージは、評価額に応じて利用限度額が決まる

リバースモーゲージで、お金を借りることができるのはわかったけど、一体いくら借りることができるのかは、事前に知っておきたいですよね。

そこで、ここではリバースモーゲージを利用して借りることができる金額を知る方法をお伝えします。

まず、リバースモーゲージを利用して借りることができる額は住宅の評価額の50~70%です。

住宅の評価額とは、土地や建物などの固定資産にかかる税金を算出する際の基準となる「固定資産評価額」のことを指します。
この固定資産評価額は、総務大臣に定められた固定資産評価基準に基づいて、お住まいの地域の知事または市町村長によって決定されるのです。

どのようにしたら固定資産評価額を知ることができるのかというと、2つの方法があります。

それは、「納税通知書に同封されている課税明細書を見る」、「固定資産評価証明書の取得」の二つの方法です。

「納税通知書に同封されている課税明細書を見る」

評価額を知るには、毎年6月頃に市区町村役場などから送付される固定資産税の納税通知書の中に同封されている、「課税明細書」を見ましょう。
この「課税明細書」の中に「価格」または「評価額」という欄があり、その欄に記載されている価格が、所有している固定資産の評価額になります。
この評価額を知ることによって、現在所有している固定資産の評価額を知ることができるのです。

「固定資産評価証明書の取得」

市区町村役場で取得できる証明書の中には、「固定資産評価証明書」という証明書があります。
この証明書は、評価額が記載されているのはもちろんのこと、相続や売買、贈与、財産分与などで、不動産の名義を変更する登記を申請する場合に、添付書類として必要になるものでもあります。

「固定資産評価証明書」を市区町村役場で交付を受ける場合には、下記のものが必要になります。

■納税通知書
■運転免許証、健康保険証などの身分証明書
■所有者が亡くなったことを証明できる書類と、所有者の相続人であることが証明できる書類(固定資産の所有者の相続人が請求を行う場合)
※所有者の死亡年月日が記載されている戸籍謄本、相続人自身の戸籍謄本、相続人自身の身分証明書(運転免許証、健康保険証など)
■委任状(所有者や所有者の相続人の代理人が所得しに行く場合)
※原則として、固定資産評価証明書は、現在の所有者にしか取得することができません。また、所有者が亡くなっている場合は所有者の相続人にしか取得することはできません。
■発行手数料(自治体によって異なります)

必要な書類などは、自治体によって異なる場合もありますので、詳細についてはお住まいの市区町村役場へお問い合わせください。

登記のためには、最新の固定資産評価証明書が必要になります。2年以上前に取得したものは使うことができませんのでご注意ください。

 

2.リバースモーゲージを利用する際に注意しておきたい3つのポイント

ここまで、リバースモーゲージとは何なのか、どんな人がリバースモーゲージの利用に向いているのか、メリットとデメリット、いくら借りることができるのか、ということをご紹介してきました。

しかし、ご紹介したこと以外に、リバースモーゲージを利用する際には、「借りられる額には限度があり、利息を支払う義務がある」、「家を持っていても、担保に出来ないことがある」、「価格変動のリスクがある」という注意しておきたい3つのポイントがあります。

ここではそれらの1つずつについてご紹介いたします。

 

2-1.借りられる額には限度があり、利息を支払う必要がある場合もある

リバースモーゲージには借りることのできる額には限度があり、決まった利息を定期的に支払う必要がある場合もあります。

「担保となる物件を売却することによって返済する」ということを述べていたので、その他に支払いの義務はないと想像される方もいらっしゃるかもしれませんが、リバースモーゲージを利用する金融機関などによっては、決まった利息を定期的に支払う必要がある場合もあるのです。

利息を支払う必要がある場合の支払い方は、次の2つの支払い方になります。

■利払型

毎月、各金融機関の定める利率分の利息を支払う。

■預金連動型

借入金額から、預金残高を引いた金額分の利息を支払う。

例えば、金融機関から2,000万円借り入れ、1,000万円の預金がある場合、1,000万円分の利息を払っていくという方法です。

(例)2,000万円(借入金額)―1,000万円(預金残高)=1,000万円(利息分)

借入金額が預金残高を下回る場合は、毎月の利息を支払う必要がなくなったり、もしも借入金額が預金残高を超えたとしても、月々の借入金の一部を預金することによって、利息の負担を減らしたりすることができるので、利払い型よりも負担が減るのです。

また、利率については、各金融機関の定める基準金利(短期プライムレート)+1.5~3.0%で決められていることが多いです。

利息を支払う必要がある場合は、負担が増えるということでもあるので利息のことも考慮して資金を運用していきたいところです。

 

2-2.家を持っていても、担保に出来ないことがある

リバースモーゲージは物件を担保にして、ローンを組む制度ですが、物件の中でも担保にできない物件があるのです。

担保に出来ない物件としては、下記の物件が挙げられます。

■借地に建てた物件

リバースモーゲージにおける評価額には土地の評価額が含まれていることが多いことや、日本では海外に比べて住宅の価値は減価償却によって年々下がっていくことによって、物件そのものよりも土地が評価額の主な部分を占めているので、借地に建てた物件の場合は、担保にできないこともあります。

■購入したマンション

金融機関などによって対応は異なりますが、マンションを担保にできない場合もあります。
近年はマンションが担保にできるリバースモーゲージも増えてきていますが、それらを取り扱う金融機関は関東近郊が多い傾向があります。

リバースモーゲージを利用する際には、所有する物件でも利用できるのかどうかということは、事前に把握しておきたいところです。

 

2-3.価格変動のリスクがある

リバースモーゲージで最も注意しておきたいのは、不動産の価格変動のリスクです。

不動産の価格変動によって、不動産の評価額が変動します。
評価額が上がった場合は、金融機関などにおける融資限度額も上がるので困ることはありません。
しかし、評価額が下がった場合は、金融機関などにおける融資限度額が下がり、融資残高を下回ることによって担保割れを起こすリスクもあるのです。

もしも、リバースモーゲージを利用したとしても、限度額まで資金を借りるのではなく、余裕を持った運用計画を立てるようにしたいですね。

 

3.リバースモーゲージはリフォームにも活用できる

リバースモーゲージは、老後の資金として利用されるローンで、様々な用途で利用されます。
利用例としては、月々の不足した生活費をまかなうことや住まいのリフォームなどが挙げられます。

ここでは、リバースモーゲージの利用例の中でもリフォームについてご紹介していきます。

リバースモーゲージで借りた資金をリフォームに当てる人の多くは、バリアフリーリフォームや耐震リフォームをはじめ、様々なリフォームに利用しています。
しかし、バリアフリーリフォームや耐震リフォームといわれても、どのようなリフォームがそれらのリフォームに当てはまるのかわかりにくいですよね。
また、家の中をバリアフリーにしたい、と思っていても、どのようなリフォームをしたらいいのかということもなかなか想像がつきにくいかもしれません。

そこで、様々なバリアフリーリフォームのポイントや耐震リフォームについてまとめましたので、ご参考ください。

■バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームとは、住まいにおいて事故のない快適な暮らしを実現するために、「段差をなくす」、「手すりの設置」、「扉を引き戸にする」、「床材をすべらないものに変える」などの改修をすることです。
バリアフリーリフォームをする場所としては、玄関・リビング・キッチン・浴室・トイレ・階段などが挙げられます。

玄関やリビング、階段などのバリアフリーについては手すりをつけたり、段差をなくしたり、ということでわかりやすいバリアフリーリフォームだと思います。しかし、キッチン・浴室・トイレをバリアフリーにするには、どのようなところに注意したらいいのかはわかりづらいですよね。どのようなところに気をつけたらいいのかを知るために、それぞれのバリアフリーリフォームのポイントを見ていきましょう。

キッチンのバリアフリーのポイント

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画像出典:http://daiku.no1-yeshome.com/page-35.html

座って作業できることや、物の出し入れがしやすいこと、お手入れがしやすいことなどがキッチンのバリアフリーリフォームのポイントです。

 

浴室のバリアフリーのポイント

浴室

画像出典:https://www.homepro.jp/bath/bath-basic/007/

1 出入り口の幅は650mm以上確保する。
ドアのタイプは引き戸か外開き戸にする。
鍵は、外からも解錠できるタイプにする。
2 浴室の出入りの際に利用できる手すりを設置する。
3 脱衣所と浴室の段差は0〜20mmにすることによって、つまずきを防止する。
4 楽な姿勢で浴室を利用できるよう洗面カウンターを設置する。
5 床材は滑りにくいものにする。
6 洗い場で立ったり座ったりする際に利用できる手すりを設置する。
7 浴槽は縁の広いものを選び、腰を掛けて出入りできるものにする。
8 浴槽の高さは300~450mm程度のまたぎやすい高さのものを選ぶ。
9 冬場も浴室を暖かく、しっかりと乾いた状態に保つために、浴室暖房乾燥機を設置する。
10 窓に使用する素材は、安全ガラスなどの割れにくい素材のものを選ぶ。

浴室のバリアフリーにおいては、滑りにくさやつまずきにくさだけでなく、楽な姿勢で利用できることや冬場の快適さもポイントです。

 

トイレのバリアフリーのポイント

トイレ

画像出典:https://www.homepro.jp/barrierfree/barrierfree-basic/546/

トイレのバリアフリーにおいては、広さや立ち座りなどのしやすさなどがポイントです。

 

■耐震リフォーム

耐震リフォームとは、昭和56年5月31日以前に着工された住宅の中で、現在定められている耐震基準に適合していない住宅について、現在の耐震基準に適合させるリフォームのことです。

現在の耐震基準は下記の一覧の建物の高さ・種類などで異なります。

高さ 造り 基準
60m以上 政令で定められた基準における構造計算により、国土交通大臣の認定を受けたものであること。
13~60m

(または軒の高さが9m以上)

地下室を除く、4階以上の鉄骨造り 政令で定められた基準における構造計算により、国土交通大臣が定めた方法によるもの、または国土交通大臣の認定を受けたプログラムによって安全性を有していると確かめられたものであること。
20m以上 鉄筋コンクリート造り

鉄骨鉄筋コンクリート造り

政令で定められた基準における構造計算により、国土交通大臣が定めた方法によるもの、または国土交通大臣の認定を受けたプログラムによって安全性を有していると確かめられたものであること。
13~60m

(または軒の高さが9m以上)

石造り

レンガ造り

コンクリートブロック造り

無筋コンクリート造り

等々

政令で定められた基準における構造計算により、国土交通大臣が定めた方法によるもの、または国土交通大臣の認定を受けたプログラムによって安全性を有していると確かめられたものであること。

「構造計算」とは、建築物にかかる固定荷重・積載荷重・積雪荷重・風荷重・地震荷重などの様々な力がかかったとしても、安全な状態を維持できるのかということを計算によって割り出したものです。

構造計算書は建物の設計時に作成されるもので、30坪前後の一般的な住宅のものを作成するのにかかる費用は、10~20万円が相場です。
作成以外にも、適合性判定などを受けた場合は50万円以上の費用が必要になります。

一般的な住宅の中でも、木造3階建ての住宅や、鉄骨造り・鉄筋コンクリート造りの住宅については、構造計算書の提出が必要とされているので、設計時に作成されていると考えられます。

もっと簡単に、お住まいの耐震診断をしたいという方は、リーフレット「誰でもできるわが家の耐震診断」を使って、お住まいが耐震リフォームが必要なのかどうかということを判断する基準にしていただければと思います。

これらの基準を満たすためにおこなわれる改修としては、「内壁側から壁補強をする工事」「基礎補強」「外壁側からの壁補強」などの補強のリフォームが挙げられます。
耐震リフォームについては下記の記事も参考にしてください。
耐震リフォーム基礎知識~地震から人命を守るには?~

4.種類別 リフォームにかかる費用とリフォーム例

バリアフリーや住宅耐震化のリフォームについてご紹介しましたが、実際にそれらのリフォームをするにしてもどれぐらいの費用が必要になるのか、ということは気になりますよね。

ここでは、リフォームの種類と費用について詳しくご紹介していきます。
「こんなに安いならリバースモーゲージを利用しなくてもできる。」、「こんなにかかるのなら、リバースモーゲージの利用も考えようかな。」といった判断基準として見ていただければと思います。

4-1.バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームといっても「2.リバースモーゲージを活用できるリフォームの内容」でご紹介したように様々な改修があります。
それぞれのバリアフリーリフォームには、どれぐらいの費用がかかるのでしょうか?
ここでは、リフォームごとにかかるおおよその費用をご紹介いたします。

■スロープ

駐車場から玄関までの部分に階段がある場合に、スロープを設置する場合の費用の相場は、15万円~20万円程度です。
また、スロープ部分に手すりを設置する場合の費用の相場は、5万円~10万円程度です。

 

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画像出典:http://www.h-gt.co.jp/gardening/detail/20160418104138.html

スロープの設置は、安価なリフォームなので、リバースモーゲージをこのために借りるということはおすすめしません。

しかし、家全体のバリアフリー化のため、老後の暮らしを安全にするためには、他のリフォームに合わせておこなっておきたいポイントです。

 

■玄関のドア

玄関のドアを引き戸に変更する場合の費用の相場は、50万円~70万円程度です。
ドアを変更するだけでこんなに費用がかかるの?と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、費用が高額になるのは玄関ドアの幅を変更しなくてはならないからです。
一方で、同じタイプのドアでバリアフリー性が高いドアに変更する場合の費用の相場は、20万円~40万円程度です。

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画像出典:https://www.homepro.jp/jirei/B81415.html

 

■和室から洋室へ

畳の部分をフローリングへ変えるリフォームの場合の費用の相場は、10万円〜30万円程度です。
フローリングに変えるだけで、洋室らしくなるので、和室のリフォームをここで終える場合も多いです。

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画像出典:http://uchino-koumuten.blghp.jp/category/2013209.html

壁や天井を洋室のものに変えるリフォームの場合の費用の相場は、15万円〜30万円程度です。
※使用する素材によって、費用は変動します。

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画像出典:http://www.renoco.jp/floor/beforeafter/1178/

 

押入れをクローゼットに変えるリフォームの場合の費用の相場は、20万円〜25万円程度です。
押入れをクローゼットに変更することによって、衣服が収納しやすくなります。
しかし、クローゼットは非常に湿気のこもりやすい場所なので、カビ被害に遭わないためにも押入れのリフォームの際には、調湿建材を利用してもらうようにしましょう。

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画像出典:http://www.smilepartner.jp/syuunou/02.html

■キッチン

キッチンのリフォーム費用の相場は、50~150万円程度です。
リフォームの規模やキッチンのグレードなどによって、かかる費用は変わってきます。
座って(または、車いすのままで)の調理や物の出し入れなどの利便性に優れたシステムキッチンもありますので、リフォームした後の暮らしやすさを考えて選ぶとよいでしょう。

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画像出典:http://www.renoco.jp/kitchen/search/kitchendetail2_129_1.html

キッチンのリフォームについて詳しく知りたい、という方は下記の記事も参考にされてください。

キッチンリフォームにかかる費用と知っておくべきポイント

システムキッチンの種類と特徴まとめ

 

■トイレ

トイレのリフォームは、汲み取り式のトイレを下水式トイレにする場合の費用の相場は、80~100万円程度です。
なぜこれほどに高額になるのかというと、トイレを仕組みからまるごと作り変えるようなものだからです。

下水式トイレのリフォーム費用の相場は、15~60万円程度です。
便座の交換だけなら20万円以内で済ませることができ、洋式トイレを便器ごと交換する場合や手洗いを新たに設置する場合には、60万円以下で施工する場合が多いでしょう。
しかし、和式のトイレを洋式にする場合などは更に費用が高くなりますので、ご注意ください。

トイレのリフォームについて詳しく知りたい、という方は下記の記事も参考にされてください。

トイレリフォームにかかる費用と知っておきたいポイント

 

■お風呂

お風呂のリフォーム費用の相場は、50~100万円程度です。
年をとるにつれて、利用しにくくなり、事故が起きやすくなる場所でもあるので、安全に利用するためにも、バリアフリー化しておきたいですね。

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画像出典:https://www.homepro.jp/jirei/B84656.html

バリアフリーリフォームを一気にしてしまおうとお考えの方は、リフォーム内容に沿って、ここでご紹介したリフォーム費用を足すことで、おおよその費用を割り出してみましょう。

 

4-2.家を長持ちさせるためのリフォーム

家を長持ちさせるためのリフォームとしては、耐震リフォームや外壁・屋根の塗装が挙げられます。

なぜ、外壁・屋根の塗装が家を守ることになるの?と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、家の弱点は水であるともいえるからです。

雨水などの水は外壁や屋根の劣化した部分から建物の中に浸入し、漏水・カビ・サビなどの症状によって住宅を劣化させます。

そんな水から家を守る役割を果たすのが、屋根や外壁の塗装なのです。

この塗装は、定期的にメンテナンスをしないと劣化していくので、家を長持ちさせるためには必要なリフォームといえます。

 

■耐震リフォーム

耐震リフォームの費用の相場は、50~100万円程度です。
地震によって家は大きなダメージを受け、劣化が進む原因にもなるので、安全のためだけでなく、長く暮らすためにもぜひ施工しておきたいところです。

 

■屋根のリフォーム

屋根のリフォームの中でも、屋根塗装の費用の相場は、25~40万円程度です。
塗料のグレードや機能性によって、費用は大きく変わることがありますが、絶えず紫外線や雨水などに晒されている部位でもあるので、しっかりとリフォームしておきたい場所です。

屋根のリフォームについては下記のページをご参考いただければと思います。

【完全解説】屋根リフォームにかかる費用と工事の種類について

 

■外壁のリフォーム

外壁のリフォームの中でも、外壁塗装の費用の相場は、80~150万円程度です。
屋根塗装と同じく、塗料のグレードや機能性によって、費用は大きく変わることがありますが、絶えず紫外線や雨水などに晒されている部位でもあるので、しっかりとリフォームしておきたい場所です。

外壁のリフォームについては下記のページで塗装の価格や塗料についてまとめていますので、詳しく知りたいという方はご参考ください。

外壁塗装で失敗しないための知識と方法

 

4-3.理想的な暮らしをするために家全体をリフォームした例

長年生活してきた家で理想的な暮らしをするために、リフォームをしようとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

理想的な暮らしといっても、その暮らしは人それぞれです。

例えば「家の中を明るくしたい」という要望をお持ちの方もいらっしゃれば、「キッチンをきれいにしたい、使いやすくしたい」という要望をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

理想的な暮らしは人それぞれではありますが、具体的な事例の写真を見ていくと、こんな部屋になるのであれば、リフォームをしてみたいと思うきっかけになるのではないでしょうか。

そこで、ここでは、リフォームによって生活空間がガラッと変わった事例についていくつかご紹介いたします。

 

■築80年の物件を、年月を経た良さを活かしつつリフォームした事例

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画像出典:https://www.homepro.jp/syuzai/interview08.html

 

■築35年の家をすっきりとした空間にリフォームした事例

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画像出典:https://www.homepro.jp/syuzai/interview07.html

長年住んできた家も、リフォームによって事例集のように美しく、機能性の高い空間に作り変えることができるのです。

残りの人生を現在の家で過ごすのなら、心地よい空間で過ごしたいですよね。

これらのリフォームのように一気に住まいをリフォームする場合の費用は、300万円からで、リフォームの内容によっては1,000万円以上かかることもあります。

 

4-4.住み替えの費用に利用する

リバースモーゲージは、実は住み替えの費用にも利用できるのです。

住み替えをするなら、家を売却したら良いのに、とお考えになる方もいらっしゃるかもしれませんが、売却の場合、自宅の家財などを運び出して売却する必要があり、売却した後に資金を得られるので、家財の運び出しから売却までの期間の間、住む場所が無くなってしまうのです。

一方で、リバースモーゲージを利用すると、自宅から家財を運び出す必要もなく、リバースモーゲージを利用して住み替えの費用を得て、家財の運び出しなどを終えてから自宅を売却することが可能なのです。

 

5.リバースモーゲージの申請から返済までの流れ

リバースモーゲージの制度や利用できるリフォーム、注意して置かなければならないポイントについてはわかったけど、実際に借りるにはどうしたらいいの?と思われる方のために、ここでは、実際にリバースモーゲージを利用する方法についてご紹介いたします。

5-1.審査基準

リバースモーゲージの利用の際には利用者として適合するのかどうかを決める審査があります。

リバースモーゲージを導入している金融機関や自治体によって審査基準は異なりますが、ここでは一般的な審査基準について一覧にしました。

■年齢 リバースモーゲージの契約の条件として、金融機関や自治体によって異なりますが、満55歳以上であることが条件の場合が多いです。
■資産 長期的で安定した年金収入などがあることが審査の際の条件である場合が多いです。
■居住形態 単身、または夫婦2人で暮らしていることが条件である場合が多いです。
■評価額 自宅の評価額が○○○万円以上といった条件が提示されている場合が多いです。

これらの4点が審査基準として設けられている場合がほとんどといっても過言ではないでしょう。

他にも、各社・各自治体によって、審査基準が設けられていますので、契約を検討されている場合は事前に契約書などを確認しましょう。

 

5-2.必要な書類等

審査基準を満たしているとわかったあとに必要なのが、リバースモーゲージを受けるために準備しなくてはならない資料の数々です。

一般的に必要とされる資料について、ここではご紹介いたします。

■申込書

■推定相続人の同意書

■本人確認書類

■住民票

■戸籍謄本

■源泉徴収票(※1)

■課税証明書

■納税証明書(その3)

■固定資産税・都市計画納税証明書(※2)

■ねんきん定期便(またはねんきん特別便)(※1)

■公的年金源泉徴収票(または年金振込通知書)(※3)

■土地・建物登記簿謄本〔発行後3ヵ月以内のもの〕

一般的に上記の書類が必要とされています。

※1 給与所得者の方が必要な書類です。

※2 自治体によって名称が異なる場合があります。

※3 年金収入のみの方が必要な書類です。

5-3.金融機関や自治体で申請する

リバース・モーゲージは銀行などの金融機関やおすまいの自治体で受けることができます。

ここでは、それぞれの代表例や特徴、申請方法などについてご紹介いたします

●金融機関

リバースモーゲージを商品として取り扱っている大手の金融機関としては、東京スター銀行・みずほ銀行・三井住友銀行などが挙げられます。

それぞれの金融機関の取り扱う商品は、利用できる地域や融資金額、条件などが異なります。

ここでは、それぞれの商品の特徴について簡単にご紹介いたします。

■東京スター銀行:『充実人生

東京スター銀行のリバースモーゲージ『充実人生』は預金連動型ローンであるため、預金口座に貯金している金額と同等の借り入れ額までは利息が必要ないという特徴があります。

また、マンションについては利用できるエリアが限定されているのですが、戸建て住宅については全国で利用できるというところも特筆すべき所です。

■みずほ銀行:『みずほプライムエイジ

みずほ銀行のリバースモーゲージ『みずほプライムエイジ』の特徴的なところは、融資額の上限が2億円であるところです。

また、使用用途によって2種類の契約内容に分かれている所も『みずほプライムエイジ』の特徴です。

■三井住友銀行『SMBCリバースモーゲージ

三井住友銀行のリバースモーゲージ『SMBCリバースモーゲージ』の特徴的なところは、『みずほプライムエイジ』と同じく融資額の上限が2億円であるところです。

 

上記の3社のリバースモーゲージの商品について一覧にまとめましたので、ご検討の際にはご参考ください。

東京スター銀行 みずほ銀行 三井住友銀行
商品名 充実人生 みずほプライムエイジ SMBCリバースモーゲージ
利用できるエリア 戸建ては全国

マンションは
東日本: 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県
西日本: 大阪市 京都市 神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

東京都
神奈川県
千葉県
埼玉県
東京都
神奈川県
千葉県
埼玉県
愛知県
大阪府
京都府
兵庫県
利用できる人 以下の条件をすべて満たす人

日本国籍の人、または外国籍で永住権がある人

契約時の年齢が55歳以上80歳以下の人
(配偶者いる場合、配偶者の年齢が50歳以上の人)

年収が120万円以上ある人
(年金収入などの長期的に安定して見込める年収に基づいて審査されます)

本人名義の自宅に、単身または夫婦で住んでいる人

『充実人生』の取り扱い店におおむね2時間以内に来店が可能な人

以下の条件をすべて満たす人

契約時の年齢が満55歳以上の人

自宅に夫婦2人暮らし、または1人暮らしの人

金融資産を相応に保有しており、年金収入などの長期的で安定した収入が見込める人

保証会社の保証を受けられる人

戸籍謄本により、推定相続人を確定することができる人

以下の条件をすべて満たす人

契約時の年齢が満60歳以上の人

自宅に単身、または夫婦二人でくらしている人
(同居している配偶者の方が連帯債務者になる必要があります)

長期的で安定した一定の収入が見込める人

使用用途 医療費や介護費など費用

有料老人ホーム入居資金などの老後の生活資金

バリアフリー住宅などへの住宅の建替え資金
(店舗併用の住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く。)

住宅の改築の資金
(バリアフリー化・老朽化対策など。)
(店舗併用の住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く)

2種類の商品によって異なる

■フリー口
用途は自由。
(ただし、事業性資金・有価証券投資資金・各種預金商品、投資信託・保険商品などは除く)

■目的口
有料老人ホームへの入居保証金や自宅の増築・改装費用、医療費など、資金の使用用途があらかじめ確認できる用途。

原則として、自由。
(ただし、事業性資金・預金商品・投資信託・保険商品などを除く)また、借入時に資金の使用用途を三井住友銀行が確認し、認めた場合に限る。
融資の期限 終身 満80歳  終身
融資金額 融資額は、500万円以上1億円以内。

マンションを担保に利用の場合は5000万円以内(10万円単位)。
実際の借り入れ残高が契約の限度額に達するまで、何度でも利用できる。
限度額以内であれば、利用1回あたりの金額に制約はない。

融資額は

■フリー口
4000万円以内。

■目的口
1,000万円以上2億円以内(100万円単位)。
※自宅の評価額以内。この評価額は、担保となる物件が戸建ての場合は土地評価額、担保となる物件がマンションの場合は将来的な売却価格をふまえたみずほ銀行による評価額。

 融資額は、1,000万円以上2億円以内(100万円単位)。
※自宅の評価額以内。この評価額は三井住友銀行による評価額。
融資金額の見直し 融資金額の見直しは年に1回。

見直しは東京スター銀行所定の担保評価により行われる。
見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合は、融資限度額を担保評価額と同額まで減額される場合もあります。

融資金額の減額によって、利用残高が限度額を上回った場合は、超過した分の金額については1年以内に一括または分割で返済が必要になります。

みずほ銀行所定の担保評価によって、自宅の評価額の見直しが毎年行われる。

見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合、融資限度額が評価額と同額まで減額される場合があります。

融資金額の減額によって、利用残高が限度額を上回った場合は、超過した金額については一括で返済が必要になります。

担保とする自宅の評価額の見直しによって、評価額が前回の評価額を下回る場合、融資限度額が減額される場合があります。

融資金額の減額や、利息の組み入れにより、利息額を含めた利用残高が融資限度額を上回った場合は、超過した金額についてその時点で返済が必要になります。

返済方法 利息部分は毎月返済。
(ただし、利息部分は預金残高に連動して毎月変動します。)元本部分は、契約者が亡くなってから6ヵ月後に一括で返済する。返済方法は、相続人による「現金での返済」または、「担保不動産の代物弁済」の2種類の方法から選択することが可能です。※契約終了時に代物弁済を選択した際に、ローン残高が物件評価額を上回る結果となった場合には税務上、一時所得として課税される可能性があります。
原則、担保物件の売却代金などによって、一括で返済する。

※随時、手許の資金によって返済することはできます。

※契約者が亡くなった際に、法定相続人の手許資金による一括で返済することも可能です。

原則として、担保物件の売却代金などによって、一括で返済する。

担保物件の売却資金により、借入金を完済できない場合の残りの金額についてはその他の資金で返済することになります。

※随時、手許の資金によって返済することはできます。

※契約者が亡くなった際に、法定相続人の手許資金による一括で返済することも可能です。

借入金利 借入金利:変動金利型のみ

基準金利に調整幅を加算した金利が、適用金利になる。

借入金利=基準金利+調整幅2.8%

利用する商品によって、借入金利が異なる。

■フリー口借入金利
短期プライムレート(基準金利)+年2.0パーセントの変動金利

■目的口借入金利
短期プライムレート(基準金利)+年1.5パーセントの変動金利

※借入金利は、4月1日・10月1日の短期プライムレートを基準として、各々5月10日・11月10日(銀行休業日の場合は翌営業日)以降に適用されます。

 借入金利:変動金利型のみ

新規の融資利率は、銀行所定の短期プライムレートに連動する長期貸出金利を基準とする利率にて決定。

契約後は年2回、4月1日と10月1日に融資利率は見直され、各々6月・12月の借入残高への利息の組み入れ日の翌日より新金利が適用されます。

事務手数料や保証料等の費用 初回利用時:利用手数料 108,000円(税込)

2年目以降:担保管理料12,960円(税込)

※年に1回、担保評価額は見直される。資金利用1回あたりの手数料は無料です。その他に、登記費用や印紙税などの費用がかかります。

借入金利:保証料相当額年率 0.2%を含む。

負担する保証料は、みずほ銀行に支払う借入金利に含まれる。

返済期限 元本部分は、契約者が亡くなってから6ヵ月後に一括返済。 原則、契約者が亡くなった時や、転居などにより、担保物件を売却する時。 原則、連帯債務者を含む、借入人全員が亡くなった時や、転居などにより、担保物件を売却する時。

上記の金融機関以外にも、地方の金融機関においてもリバースモーゲージとしての商品がありますので、「(金融機関名) リバースモーゲージ」で検索してみてください。

金融機関のリバースモーゲージを希望する場合は、各金融機関に相談し、申請することができます。
申請後には、借入申込者が提出した申請書類などをもとに、申込内容の確認と貸付の審査を行い、貸付が決定または不承認されます。
貸付が決まった場合は、金融機関に担保となる物件を受託した後、借り入れをすることができるようになります。

 

●自治体(社会福祉協議会)

リバースモーゲージの制度を公的に行っている自治体としては、社会福祉協議会が挙げられます。
社会福祉協議会においては、「不動産担保型生活資金」がリバースモーゲージの制度にあたります。

「不動産担保型生活資金」の種類や条件などの一覧の一部を抜粋しましたので、どのような制度かを知る際に参考にしてください。

資  金 の 種  類 不動産担保型 生活資金 要保護世帯向け 不動産担保型 生活資金
資  金 の 種  類 ・低所得の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として 生活資金を貸し付ける資金 ・要保護の高齢者世帯に対し、一定の居住用不動産を担保として 生活資金を貸し付ける資金
貸付限度額 ・土地の評価額の70%程度

・月30万円以内

・貸付期間 借受人の死亡時までの期間又 は貸付元利金が貸付限度額に 達するまでの期間

・土地及び建物の評価額の 70%程度(集合住宅の場合は 50%)

・生活扶助額の1.5倍以内

・貸付期間 借受人の死亡時までの期間又 は貸付元利金が貸付限度額に 達するまでの期間

据置期間 契約の終了後 3月以内 契約の終了後 3月以内
償還期限 据置期間 終了時 据置期間 終了時
貸付利子 年3%、又は 長期プライムレート の いずれか 低い利率 年3%、又は 長期プライムレート の いずれか 低い利率
連帯保証人 必要 ※推定相続人 の中から選任 不要

出典:http://www.shakyo.or.jp/seido/pdf/ichiran_20160128.pdf

不動産担保型生活資金を希望する場合は、お住まいの市民町村の社会福祉協議会に相談し、申請することができます。

申請後は、市区町村社会福祉協議会および都道府県社会福祉協議会で、借入申込者が提出した申請書類などをもとに、申込内容の確認と貸付の審査を行い、貸付の決定通知書または不承認通知書が送付されます。

貸付が決定となった場合は、都道府県社会福祉協議会に借用書を提出した後に、貸付金が交付されます。

社会福祉協議会
画像出典:http://www.shakyo.or.jp/seido/seikatu.html

 

5-4.金融機関と自治体のリバースモーゲージの比較

ここでは、金融機関と自治体(社会福祉協議会)におけるリバースモーゲージの特徴について一覧でご紹介いたします。

金融機関 社会福祉協議会
・幅広い人を対象としている。

・融資金額の幅も広い。

・返済は引っ越しや担保物件を売却する時、契約者の死亡時。

・利率が高い。

・低所得の高齢者、要介護の高齢者を対象としている。

・融資金額の上限は評価額の70%で固定されている。

・返済までの据え置き期間が3ヶ月以内。

・利率が低い。

社会福祉協議会における「不動産担保型生活資金」は、あくまでも生活に困っている人たちが利用するためのものであるという特徴があるといえるでしょう。

 

5-5.申請後の流れ

申請後には、必要に応じて金融機関や自治体から必要に応じて融資を受け、利率に応じた利息を支払うことになります。

契約の途中で担保の物件の売却、貸付の総額が融資金額上限まで達した、といった場合にはそこで手許資金などで融資額を返済することになります。

 

5-6.契約者の死亡後の流れ

契約者が死亡した際に、配偶者が存命の場合には契約は配偶者に引き継がれることが多いです。(契約内容によって異なります。)

また、単身状態の契約者が死亡した際に、推定相続人がいる場合は、推定相続人によって担保物件が売却され、その売却額によって貸付金が返済されることになります。
担保物件を売却しない場合は、推定相続人の手許資金によって返済をすることになります。

推定相続人がいない場合は、金融機関などの担保物件の売却によって、返済が完了することになります。

 

5-7.申請中に申請者が死亡しても、契約は相続人に相続される

リバースモーゲージの申請中に申請者が死亡した場合、その契約はどうなるのか?と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。

その答えは、「契約自体が相続人に相続される」です。

なぜ契約自体が相続人に相続されるのかというと、民法第896条 で、次のように定められているからです。

相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

この規定は、包括承継というもので、被相続人の生前に所有していた財産を個別に承継するのではなく、財産や地位を全て受け継ぐというものです。
これは、相続人が土地やお金などの資産のほかに、借金や代金などの債務や売買契約・賃貸借契約といった契約にいたるまで、被相続人の所有していた権利・義務・財産法上の地位などの全てを受け継ぐことになるのです。

ですので、契約者が亡くなってしまったから、一から申請をする必要はないのです。

しかし、この際には土地の登記などの所有者を変更しなくてはならないので、契約をする金融会社や自治体の担当者と相談しましょう。

 

まとめ

リバースモーゲージの利用できるリフォームやどのように利用するのか、利用の注意点などをご紹介してきましたが、いかがでしたか?

リバースモーゲージ以外にも補助金や減税といった制度もリフォームにおいては利用できますので、他の制度と比較した上でこの制度が自分に一番適していると思えるものを利用していただければと思います。

補助金や減税については、下記のページをご参考ください。

リフォーム減税まとめ【2016年最新版】

知って得する!屋根のリフォームに補助金を使う方法

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