外壁・屋根調査で何がわかる?調査方法・調査項目まで徹底解説!

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住宅の塗り替えを検討されている方なら一度は聞いた事のある言葉、「外壁無料診断」「住宅の外壁・屋根調査」…

あなたはこれら調査の本質を理解しているでしょうか?「知っているとも!家の採寸をして、見積金額を出すんだろ?」と思われた方。

それは半分正解ですが、半分は違います。外壁・屋根調査をする理由は、第一に「住宅が現在どのような状態にあるか正しく知ること」そして、「現状に合わせた補修のプランを知り、選ぶこと」です。

平成21年6月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施工され、日本の住まいの考え方はそれまでの「30年程度で建て替える住まい」から「長く大切に使う住まい」に大きくシフトしました。長く住まいを使うためには、定期的な手入れが必要不可欠な事から、住まいのメンテナンスは現在、見直されています。その証拠に近年、ホームインスペクション(住宅診断)という言葉も一般的に浸透してきました。

欧米では100年以上、世代をこえて住まいを住み継いでいく事は珍しくありません。その為、専門的な第三者が住宅の劣化状況や不動産的価値を調査するホームインスペクションは中古住宅取引時、70%以上の人に利用されています。

近年の日本では長く住み継ぐというスタイルに急速に転換した事から、建物調査の本質が見失われ、修繕の金額を出すための採寸作業と誤解を受ける事も多いのです。この記事では、塗り替えを検討している方が絶対に知っておくべき、外壁・屋根調査の重要性や調査の概要を細かく解説します。

この記事を読み、調査の本来の意味を理解して、もっとも適切な外壁・屋根調査を選ぶ知識を身につけましょう。

1.外壁・屋根調査の内容と重要ポイント

外壁・屋根の住宅調査とはそもそもなんなのか。ずばり言うと、下記の三つです。

1.外壁や屋根の劣化状況など、現状を調査する事

2.調査した結果、適切なメンテナンス方法を出す事

3.住宅の大きさを採寸する事

1から順に重要性も高くなります。つまり、上から順に重点が置かれていなければなりません。冒頭にもあった通り、外壁・屋根調査は「採寸作業」と誤解されがちです。本質を見失わない為にも、上記の基準を元に、外壁・屋根調査の具体的な概要を知っていきましょう。

1-1.外壁・屋根調査で調べている箇所

住宅の現状を知ることが外壁・屋根調査で一番重要と書きました。では、住宅のどんな部位を調べているのでしょうか。表にしたものが下記です。

診断を実施する箇所
外壁 シーリング
塗膜の劣化状況
外壁のヒビ割れ
チョーキング診断
工法の確認
基礎
屋根 瓦の表面
瓦の小口
瓦の温度
バルコニー 防水層
木部 軒天
窓枠
鉄部 雨戸
ガスメーター
手すり
その他 屋根裏
床下

上記のように、一言で「調査」といっても項目は多岐に渡ります。これらの項目を丁寧に一つ一つ確認していくのには時間がかかります。つまり、調査時間の短い業者は注意です。

1-2.外壁・屋根調査は専門家に依頼するのが重要

外壁・屋根調査を実施する本質、調査する箇所が分かったところで、次に重要なのが調査をおこなう「人」です。実は、調査の実施方法に決まりは無く、業者によって様々ですここではどんな人が調査に来るのか皆さんにご紹介します。

屋根・外壁調査をする人の特徴
業者形態 よくある目的 おすすめ度
営業マン 飛び込み営業会社 劣化部分の指摘の為
リフォーム店 住宅の現状を調査し、劣化部分を指摘する為 ★★
職人 塗装店 住宅の現状を調査し、大きさを採寸する為
有資格者 リフォーム店・塗装店 住宅の現状を調査し、劣化に合った補修方法を提案し、大きさを採寸する為 ★★★
ホームインスペクション専門会社 住宅の現状を調査し、劣化に合った補修方法と資産価値を出す為 ★★★

業者の形態によって、外壁・屋根調査の目的も上記のように変わってきます。私の観点になりますが、どのような人に依頼するべきかのおすすめ度を表記しました。飛び込み営業会社やリフォーム店の営業マンに外壁・屋根調査を依頼するのはおすすめしません。

なぜなら彼らは商談をし、契約を取るプロですが住宅の調査をするプロではないからです。また、一人親方の職人さんに依頼するのもおすすめしません。同じように、住宅に合った施工をするプロですが調査し住宅の現状を分かりやすく持ち主に伝えるプロではないからです。

どんな人に調査を依頼すべきか、もっともおすすめなのは専門の資格を持った人です。あなたが医療免許のない医者に診断をされたくないと考えるように、所有している住宅も免許を持っている専門家に頼むべきです。専門の資格とは例えば建築士、雨漏り診断士、外装劣化診断士などです。

下記に私がおすすめする資格をご紹介します。

オススメの資格

資格 概要
建築士 建築士は建物の設計、工事監理を行なえる技術者です。
 

画像出典:http://www.kenchikushikai.or.jp/touroku/kenchikushi/

 

資格 概要
雨漏り診断士 雨漏りをしている箇所の特定や補修方法の提案をおこなう技術者です。
 

画像出典:http://www.amamorishindan.com/

 

資格 概要
外装劣化診断士 住宅の劣化状況を総合的に調査する専門者です。
 

画像出典:http://jutaku.shiminkouza.or.jp/point/

いかがでしたか。1章では屋根・外壁調査の基本的な事を記載しました。1章のまとめとして大切な事を再度まとめます。

■外壁・屋根調査の本質は住宅の状況を調査し、現状に合ったメンテナンス方法を知ること!

■調査する項目は多岐に渡る!こまかく調査する場合それなりの時間が掛かる!

■外壁・屋根調査をする人は専門の資格を持ったプロがオススメ!

 

外壁・屋根の無料診断

 

2.正しい外壁・屋根調査を見極めるポイント

1章で、調査をする箇所について簡単にご紹介しました。この章では、さらに詳しくその箇所がどんな状況だったらメンテナンスが必要なのか解説します。今回は日本の新築市場で8割以上のシェアを占める、窯業系サイディングという外壁材、スレート瓦という屋根材の家を例として上げていきます。

2-1.外壁の調査項目と補修の実施項目

外壁は普段見ていても、色が褪せてきた、コケが生えているなど自分で気づく事も多い部分です。それらの劣化症状はどのように調査され、放っておくとどんなリスクがあるのか知っていきましょう。

■外壁表面の防水性を調査する項目

チョーキング診断 実施方法
外壁表面にグローブを擦り付け、チョーキング現象の有無を確認する。
使用ツール 評価のポイント
グローブ グローブ表面に顔料の粉が付くのが確認できれば塗膜が機能を失っていることがわかる。

 

塗膜劣化の診断 実施方法

藻・壁面の割れ
外壁表面の微細な劣化を10倍ルーペを用いて撮影する。
使用ツール 評価のポイント
10倍ルーペ 藻やコケの発生は、吸水が早まっている証拠。微細な欠け、ピンホールは雨水の通り道になる。

外壁の表面も屋根と同様に、紫外線や排ガスによって日々劣化していきます。劣化をした外壁表面は防水性が損なわれているため、外壁材に直接雨水が染みていきます。雨水に晒された外壁材は断熱材への漏水、反り、ヒビ割れの拡大を引き起こします。

■外壁材の防水性を調査する項目

外壁のひび割れ 実施方法
クラックスケール・巻尺
クラックスケール・巻尺
・クラックスケールでひびの幅や深さを測定。
・巻尺でひびの長さを測定。
使用ツール 評価のポイント
クラックスケール
巻尺
幅0.3mm以上のひびは構造クラックといい、構造にも影響するため、早期メンテナンスが必要。

外壁材は地震、壁材自体の伸縮によりヒビ割れを引き起こします。そのまま放置すると隙間からの漏水の危険性があります。

■シーリング材の耐久性を調査する項目

シーリングの診断 実施方法
下地探し出し器・スケール
下地探し出し器・スケール
・シーリングに下地探し出し器の針部分を刺し、深さを測定する。
・スケールで幅を測定する。
使用ツール 評価のポイント
下地探し出し器
スケール
適正シーリングは幅8mm以上、深さ5mm以上。上記に満たない場合は補修が必要となる。

シーリング材は、サイディングという外壁材の継ぎ目に充填されている伸縮性のある部材です。サイディング自体が熱膨張により収縮をする為、緩衝材の役割を果たしています。この部材も経年劣化により、伸縮性が損なわれていきます。伸縮性のないシーリングを放置すると、目減りしたシリーングの隙間から漏水したり、緩衝材のなくなった壁同士がぶつかり合いヒビ割れを引き起こすます。

 

2-2.屋根の調査項目と補修の実施項目

屋根は普段見る事ができず、現状がどうなっているのかわかりにくいところです。また、屋根は住宅をもっとも劣化させる紫外線を一番浴びる箇所でもあります。その為、現状をしっかり把握し適切な補修方法を知る事が大切です。

■屋根表面の防水性を調査する項目

吸水テスト 実施方法
  屋根材表面に霧吹きで水を吹きかけ、防水機能の有無を確認する。
使用ツール 評価のポイント
霧吹き 水が吸い込まれていくことが目視で確認できる場合は防水機能を失っている。

 

塗膜劣化の診断 実施方法
藻やコケの発生
コケ・藻の発生
屋根表面の微細な劣化を10倍ルーペを用いて撮影する。
使用ツール 評価のポイント
10倍ルーペ 藻やコケの発生は雨水の吸水を早めるので、早期のメンテナンスが必要。

屋根の表面が劣化すると、一番重要な防水性が損なわれていきます。防水性が損なわれた屋根材は雨を弾かず、水分を吸収してしまいます。最悪の場合、雨漏れを引き起こす原因ともなります。

■屋根材の防水性を調査する項目

瓦の滑落の診断 実施方法
滑落した屋根材
滑落した屋根材
劣化が進み滑落した屋根材があれば撮影する。
使用ツール 評価のポイント
目視 既に滑落してしまっている部分があれば、そこから漏水の恐れがある。

瓦の滑落とは、屋根材事態が欠けてしまう事をいいます。これは、小さなヒビを放置した結果、起こる現象です。割れた部分の屋根材には当然、防水性がないため、水分をダイレクトに吸収してしまいます。

■屋根材の排水性を調査する項目

縁切りのチェック 実施方法
縁切り スレート瓦の縁切り不十分な箇所にヘラを差し込む
使用ツール 評価のポイント
ヘラ スレートの小口から水が溢れるようなら、排水がうまくできていない。

スレート瓦と呼ばれる屋根材は縁切りという作業がされているかどうかが非常に重要になります。縁切りのされていないスレート屋根は雨水が瓦の重なり部分に滞留してしまい、雨漏りを引き起こす原因となります。

■屋根材の遮熱性を調査する項目

屋根温度の測定 実施方法
非接触温度計 非接触温度計を用いて、屋根表面の温度を測定する。
使用ツール 評価のポイント
非接触温度計 屋根表面の遮熱機能がなくなっている場合は表面温度が60度を超えることもある。

屋根に塗られる塗料の中には、遮熱や断熱機能があり屋根の温度を結果的に下げるものもあります。屋根表面が劣化すると、それらの機能が損なわれる為、最悪60度以上まで温度が上がります。

ご自分の家の屋根をしっかり見た事のある人は少ないでしょう。住宅の塗り替えを検討している人は上記の項目に注目すると良いでしょう。

 

2-3.屋根裏の調査項目と補修の実施項目

雨染みの診断 実施方法
雨染み 屋根裏天井部に雨染みがないか目視にて確認する。
使用ツール 評価のポイント
目視 雨染みがある場合は雨漏れの可能性が高いため、早めのメンテナンスが必要。

 

鳥獣の被害 実施方法
屋根裏の鳥獣の巣 屋根裏に外部から光が漏れていないか確認する。
使用ツール 評価のポイント
目視 大きく光が漏れている場合、鳥獣が入り込み、巣を作っている可能性がある。

屋根裏はほとんどの人が現状を確認した事がないのではないでしょうか。雨漏りの疑いがある場合は屋根裏の調査をおすすめします。屋根裏に雨染みが出ている場合、重大な雨漏れの場合があります。また、調査に重きを置いていない業者は屋根裏の調査までおこなわない事があります。屋根裏までしっかり調査しているかどうかは良い業者のチェック項目の一つです。

 

2-4.付帯部の調査項目と補修の実施項目

■その他付帯部の調査する項目

鉄部の診断 実施方法
ガスメーター・雨戸 ガスメーターや雨戸、外階段や霧除けなど、鉄部のサビや塗料の剥がれをチェックする。
使用ツール 評価のポイント
目視 塗膜の剥がれやサビが確認できた場合、雨水により劣化がされに進むため、メンテナンスが必要。

 

木部の診断 実施方法
 木部・笠木 木部窓枠・ウッドデッキ・笠木など、付帯部の木部の塗装の剥がれや腐れを撮影する。
使用ツール 評価のポイント
目視 目視で塗膜の剥がれが確認できた場合、木部が雨水を吸水するので、メンテナンスが必要。

鉄部や木部といった部分は塗料がなくなっていくと鉄や木に直接雨水が当たるため、一気に劣化が進みます。

 

2-5.ベランダの調査項目と補修の実施項目

床面の診断 実施方法
 塗膜の剥がれ・ヒビ 床面の塗膜の剥がれや破れ、退色がないかを確認する。
使用ツール 評価のポイント
目視 剥がれや破れがある場合、下地に雨水が浸入する可能性があるのでメンテナンスが必要。

 

排水口の診断 実施方法
 詰まってしまった排水口 排水口に詰まりがないかを確認する。
使用ツール 評価のポイント
目視 詰まりがある場合、雨水を正常に排水できないのでメンテナンスが必要。

 

取り合いの診断 実施方法
 取り合いのヒビ 建物とベランダの取り合い部分にヒビがないかを確認する。
使用ツール 評価のポイント
目視 取り合い部分にヒビからの雨水の浸入が考えられるのでメンテナンスが必要。

ベランダは住宅から突き出した形をしており、軒の出の少ない住宅の場合、雨水を直接受けることになります。床面は特殊な塗料で塗装されていますが、劣化すると塗膜が擦れたり、破れたりします。その場合、躯体が直接雨水を受ける事になるのです。ベランダから引き起こる漏水は多くあります。

いかがですか?外壁・屋根調査はこんなに多くの項目を調べないといけないのか!と驚かれた方も多いのではないでしょうか。診断の項目を理解する事がは、良くない業者を見抜く為の選定眼になります。すでに業者に調査を依頼されている方も、これから検討する方も上記の項目をどれだけ満たしているか確認してみましょう。

 

外壁・屋根の無料診断

 

3.外壁・屋根査が重要な理由

なぜこれほどまでに、調査が大切なのか少しずつお分かりいただけたと思います。「採寸、見積の前作業から住まいの現状を正しく知ることに認識が変わってきなのではないでしょうか。さらに外壁・屋根調査が必要な具体的な理由を挙げます。

3-1.現状の把握なしに、良いメンテナンスはない

まずひとつ目に、現状の把握がしっかりできていなければ良いメンテナンスはありえないからです。外壁・屋根の調査を検討している方は、住まいの傷みが気になっている人がほとんどでしょう。そして近々メンテナンスを考えているはずです。もちろん皆さん、高いお金を払うのであれば良い工事にしたいですよね。そんな皆さんを驚かせてしまうかもしれませんが、実はリフォーム業界でもっともクレームの多い部位は外壁と屋根の工事です。

上記の表が住宅リフォーム・紛争処理施設に問合せがきたものを多い順にグラフにしています。外壁と屋根を「外装工事」として一緒にすると、もっともクレームの多い部位になります。ではなぜ、このような事がおこるのか?悪徳業者がはびこっているからでしょうか?実は、そうではありません。リフォーム業界の全体的な品質は上がり、消費者を不当に騙そうと考えている悪徳業者はほとんどいないと言ってもいいでしょう。

問題は、外壁・屋根住宅を調査する者の「知識不足」にあります。

上のピラミッドは、なぜ外装工事で多くのクレームがおこるのかを分かりやすく図にしたものです。悪徳業者が故意におこなっているものは全体から見ても少数です。そして、クレームを引き起こす原因は「外壁・屋根調査をする知識がない事に由来する、調査ミス」、「知識不足からくる勝手解釈」だとわかります。

ここまでくるとかなり調査の重要性がわかったのではないでしょうか。ですが、まだ「ペンキ塗りに知識なんて関係あるのか?」と思っている慎重派のあなたにこちらの説明を致しましょう。

上記の写真はなんと、塗装してまだ1年目の屋根の写真です。通常外壁・屋根の塗り替えは100万円程が相場です。100万円以上の金額をかけてこうなったらどうでしょうか?

この状況を起こす最も大きな原因は「業者の知識不足による調査のミス」です。外壁材や屋根材、塗料同士には「塗り合わせ」というものがあり、単に塗ればいいというわけではないのです。屋根材の材質、以前に塗られていた塗料との塗り合わせ、劣化具合…様々な観点から現状把握をする必要があるのです。

今後、塗り替えを考えている方はとても大切なポイントです。知識不足の外壁・屋根調査を受けない為に必要なのが、「専門知識があるかどうか」なのです。担当者が良い人そうだとか、知り合いだからとか、曖昧な基準ではきちんとした調査はできません。知識のある専門家に調査を依頼する事が、上記のようなトラブルを避けるもっとも有効な自衛方法です。

 

3-2.良い業者を選定する役割を兼ねている

前章でも、知識のある専門家の外壁・屋根調査を受けないと、失敗する可能性が高いとお伝えしました。では、どうすれば良い調査をするプロを見つける事ができるのでしょうか?下記に良い業者の共通点を書き出しました。これらがすべてではないですが、この条件を多く満たすプロに外壁・屋根調査を依頼するのが良いでしょう。

■業者は専門の資格を持っていますか?

前章でも述べた通り、その人に知識があるかが重要なポイントになります。知識の有無は見た目ではわかりません。客観的に知識があるかどうかを推し量れるのは資格です。その資格試験にパスしたと言うことは最低限の知識を持っていると思っていいでしょう。

 

■業者は屋根まで上がって調査をしてくれますか?

業者の中には、時間を短縮し手間を省く為に屋根に上がらない人もいます。屋根に登るには、安全対策を万全にする事が求められますし、なにより経験の浅い人は避けたがります。しかし、普段見れない屋根の上こそ、しっかりと調査をする必要があるのです。

 

■業者は屋根裏の点検をしてくれますか?

屋根の上以上に、調査の手間が掛かるのが屋根裏の点検です。ですが、屋根裏を見れば漏水がはっきりと確認できるのです。手間を惜しまず、屋根裏まで調査してくれる専門家は中々いません。

 

■調査は1時間以上掛かってますか?

上記の項目を見れば分かる通りに、住宅をくまなく調査すればかなりの時間がかかります。少なく見積もっても1時間~1時間半は最低かかるでしょう。30分そこそこで終わらせる業者は調査項目をすべて見ていない可能性が高いです。

 

■調査に専用の器具を使っていますか?

2章でご紹介したとおり、調査するためには器具が必要です。目分量で分かる事などありません。「長年の経験」や「職人のカン」で調査を終わりにする事は本当に怖いことです。この状態は劣化であるという一定の基準を上回っているか、下回っているかで判断すべきなのです。

 

■住宅の塗り面積を正確に算出していますか?

塗装のメンテナンスが必要になる際、重要になるのが塗り面積です。これは、外壁や屋根から開口部など塗装をしない部分を差し引いた大きさの事を良い、設計図面には載っていません。業者は自分でその数値を算出します。すべてメジャーで図ると、計測する人によって誤差が出ますので、できれば図面から数値を広いコンピューターを使用して算出してくれる業者が良いでしょう。

 

■外壁・屋根調査後の報告は十分ですか?

住宅の調査はして終わりではありません。「現状、この部分が傷んでおり、このようなメンテナンスをオススメします。」という提案があってこそです。分かりやすいフォーマットで、家族皆で検討できる物かを確認しましょう。

いかがでしょうか?もしあなたが外壁・屋根調査を検討しているのならば、上記のポイントを満たした業者か今一度確認してみるといいでしょう。この章のまとめとして、もう一度、チェックのポイントをおさらいします。

■専門の資格を持った人が調査しているか?

■屋根に登って、調査しているか?

■屋根裏に入って、調査しているか?

■調査の所要時間が短すぎないか?

■調査専用のツールを使用しているか?

■塗面積は正確に算出されているか?

■調査後の報告は家族全員が納得できる分かり安いものか?

 

まとめ

この記事を読んで、外壁・屋根調査を正しく理解して貰えれば幸いです。現在、私たちの住宅メンテナンスには2つの大きな問題があります。1つ目は日本という住宅のメンテナンスがまだ一般的でない場所において、住宅耐用年数は30~40年であり、住宅メンテナンスが浸透している欧米の100年に比べると遥かに短いという事。2つめは、外壁・屋根のリフォームトラブルは年間1,700件以上あるという事。

つまり、メンテナンスをしなければ大切な家は50年も経たずにボロボロになってしまうが、業者選びは難しく毎年多くの人が被害を訴えているという事です。

この現状の中でもっとも求められるものは、皆さん一般の方がなにが正しいのか見抜く力を持つことだと考えています。

今回の記事では、外壁・屋根調査はどんな目的でおこなわれるのか、どこを調査するのか、良い業者の基準はなにかを記載しました。つまり、皆さんにはなにが良いものか見抜く選定眼がすでにあるのです。

現在、メンテナンスを考えて業者をお探しの方は記事内の要素を元にどこに外壁・屋根調査を頼むのか検討をし、まだメンテナンスを考えていない方は住宅の劣化状況判定基準を元に、セルフチェックでも良いので住まいを見てみましょう。リフォームジャーナルを運営するプロタイムズでも外壁の診断を行っています。住まいはメンテナンス次第で長く、住み継いでいけるものです。あなたのご家族、ひいてはあなた自身の為に住まいを見直すきっかけにしてください。

 

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