入居者の退去時などにメンテナンスの機会がある内装と比べると、外壁はなおざりになりがちです。「アパートを建ててから、一度も外壁をメンテナンスしていない」というケースも少なくないでしょう。
アパート経営者にぜひとも知っておいていただきたいのは、アパートの外壁を何のメンテナンスもせず放置し続けると、結果的に“損をすることになるかもしれない”ということです。なぜ損をすることになるかというと、アパートの外壁をメンテナンスしなければ、資産価値の低下・入居率の低下を招く恐れがあるためです。
本記事では、アパート経営で損をしないために、アパート外壁のメンテナンスについて押さえておくべき情報をすべてご紹介してまいります。アパート外壁にメンテナンスが必要な詳細理由をはじめ、メンテナンスの方法や費用感など、一つひとつ細かく解説いたします。アパート経営者は、ぜひ参考にしてください。
目次
１．放っておくと損をする？！アパート外壁にメンテナンスが必要な理由
「メンテナンス費用もばかにならないから」と、外壁のメンテナンスを先送りにしてきたアパート経営者もいらっしゃるのではないでしょうか。しかしながら、先述の通り、アパートの外壁をメンテナンスせず放置し続けると、結果的に損をすることになるかもしれません。その理由は、ズバリ２つあります。
■理由① ｜メンテナンスをしなければ、資産価値の低下を招くことも
メンテナンスをしないということは、アパート外壁のひび割れや塗膜の剥がれなどの劣化を放置することになります。こうした劣化について、「見た目が悪い程度のことだろう」と思われているアパート経営者も多いのですが、それは違います。
ひび割れや塗膜の剥がれなどの劣化が進行するにつれて、アパート内部への水の浸入を許してしまうようになります。場合によっては、雨漏りが発生することもあるでしょう。そして、アパート内部に水が入り込むようになると、躯体が腐食していくため、アパートは内側からむしばまれていきます。
場合によっては、ぜんそくやアトピー、アレルギー性気管支炎アスペルギルス症（ＡＢＰＡ）などを引き起こす原因となるカビや菌を発生させてしまうこともあるのです。
ここまで劣化が進行してしまうと、アパートの資産価値の低下はまぬがれません。そして、こうした状態になるまで放置した後にメンテナンスをする場合、その費用は相当な額となるはずです。
つまり、しかるべきときにメンテナンスをしなければ、アパートの資産価値が下がるだけでなく、かえってメンテンナンス費用がかかり結果的に損をすることになるかもしれないというわけです。
■理由②｜メンテナンスをしなければ、入居率の低下につながる可能性大
メンテナンスをしなければ、アパートの外壁は時間の経過とともに、どんどん汚れ、みすぼらしくなっていきます。そして、汚れ、みすぼらしくなった外観は、少なからず入居率に影響を与えるはずです。
たとえば、賃料・築年数・間取り・駅からの距離などが同条件の物件が２つあったとします。一方が汚れ、ひび割れなどが目立つみすぼらしい外観、もう一方が塗装メンテナンスによってキレイに生まれ変わった外観であったとすると、多くの人が外観のキレイな物件を選ぶはずです。
さらに、近年は賃貸物件を探す際、不動産会社に相談する前にインターネットで物件情報をチェックするという人は少なくないでしょう。その際、写真は大きな判断材料となるはずです。となると、メンテナンスをしていない見た目がみずぼらしい物件で勝負し続けるのは、ますます難しい状況となってきているのではないでしょうか。
もちろん、メンテナンスによってキレイな外観を保っていれば絶対に入居率が上がるというわけではありませんが、外観の見た目が少なからず入居率に影響を与えることは、まず間違いないでしょう。
どんなにメンテナンス費用を抑えられても、入居率が下がってしまえば、結果的に損をすることになるかもしれません。
２．アパート経営者必見！押さえておきたい、アパート外壁のメンテナンス方法
ここでは、アパート経営者ならば押さえておくべき、アパート外壁のメンテナンス方法を４つご紹介いたします。
２－１．アパートの寿命も延びる？！驚きの効果がある「掃除」
はじめに検討すべき外壁のメンテナンスは、ズバリ「掃除」です。「え、掃除？！」と意外に思われるかもしれませんが、掃除は非常に有効なメンテナンス方法の一つなのです。
まず、掃除をすると、言わずもがなキレイになります。汚れの程度にもよりますが、高圧洗浄機で掃除をすれば、見違えるほどキレイになることも。
また、掃除の効果は、汚れが落ちてキレイになることだけではありません。なんと、掃除をすることで、劣化が加速度的に進行するのを抑えることもできるのです。
どういうことかというと、だいたいのアパート外壁には塗装が施してあります。
そして、この塗装には、防汚性、遮熱性、防水性、防カビ性（どの性能が備わっているかは、塗料による）など、さまざまな性能が備わっており、この性能を発揮することで、劣化に対抗しています。しかしながら、この塗装に汚れが付着すると、十分にその性能を発揮できなくなるため、劣化が進行してしまうのです。
そこで、有効となるのが、掃除です。掃除をして塗装に付着した汚れを落とせば、塗装が性能を発揮できる期間が長くなるため、それだけ劣化が抑えられ、結果的にアパートが長持ちするというわけです。
「掃除ならば、自分でもできそう」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、アパートは面積が広く、また高所作業となるため、自身で掃除するのはまず無理です。専門業者に依頼しましょう。
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| 掃除（高圧洗浄）費用の目安 ※業者に依頼した場合 |
|---|
| １００～３００円／㎡ |
※足場を組む必要のある場合は、別途、足場費用がかかります。
２－２．見た目を一新！入居率ＵＰも期待できる「塗り替え」
アパートの外壁にひび割れ・剥がれなどの劣化症状があらわれている場合は、塗り替えメンテナンスを検討しましょう。塗り替えメンテナンスの魅力は、何と言っても、汚れ、劣化の目立つみすぼらしい外壁を美しく一新できることです。
塗り替えメンテナンスの場合、これまでと違う色の塗料で塗装して、イメージを新しくすることも可能。ただし、色を変える際には、自身の好みではなく、あくまで入居者層を考えて選ぶことが重要です。入居者層が、男性か女性か、学生か社会人か、単身かファミリーかによって、選ぶべき色は変わるはずです。たとえば、男性向けのアパートなのに、外壁をパステルカラー等にするなど、色を選び間違えると、入居率の低下を招きかねないため、注意が必要です。
さらに、近年では、「デザイン性のある塗装」という新たな手法も登場しています。２～３色で塗り分けたり、好きな模様を描けたりと、表現の幅が広がっています。
※すべての塗装会社がデザイン性のある塗装を手がけられるわけではありません。デザイン性のある塗装を検討したい場合は、対応の可否を事前に確認しましょう。
【例】デザイン性のある塗装
画像出典：プロタイムズ久留米店
画像出典：プロタイムズ下関店
また、塗り替えメンテナンスには、みすぼらしい外壁を美しく一新する以外にも、劣化の進行を食い止めるという役割もあります。塗り替えをすることで、劣化が加速度的に進行するのを食い止め、資産価値の低下を防ぐことができます。
下記のような劣化症状は、アパートを「保護」する機能が失われているサイン。このまま放っておくと、１章でご紹介したように、アパートの躯体をむしばむ恐れがあるため、早めの塗り替えメンテナンスが必要です。
＜塗り替えメンテナンスが必要な劣化の症状＞
| 劣化症状 | 詳細 |
|---|---|
 |
0.3mm以上のひび割れ |
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色褪せ |
 |
チョーキング（外壁を手で触ると、粉状のものが濃く付着する状態） |
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塗膜の剥がれ |
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カビ・苔・藻の発生 |
 |
雨漏り |
アパートの塗装工事のタイミングを見極める一つの指標として、一般的な塗り替え周期を参考にするのも一つの手です。検討材料の一つとして、ぜひ頭に入れておきましょう。
＜塗り替え周期の目安＞
| 塗装部位 | 塗り替え周期 |
|---|---|
| アパート外壁 | 約８～１５年周期 |
※塗り替え周期は、あくまで目安です。外壁材の種類や劣化の進行具合、環境条件など様々な要因によって、塗り替え周期が上記から前後することもあります。
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| 塗り替え費用の目安 |
|---|
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２００～３００万円（５００㎡｜一般的な２階建てアパートの場合） ※上記の費用相場にプラスして、足場代（６００～８００円／㎡）がかかります。 |
２－３．劣化が進行している場合、「重ね張り」or「張り替え」を！
アパート外壁の劣化が大きく進行してしまっていると、掃除や塗り替えなどのメンテナンスではどうにもならないこともあります。そんな時は、「重ね張り」or「張り替え」を検討することになります。
既存の外壁材や劣化の進行具合によって、「重ね張り」か「張り替え」かを選択しますが、どちらにすべきかは、素人では判断が難しいので、業者と相談して決めましょう。
●重ね張り（カバー工法）
※イメージ
既存の外壁の上に、新しいサイディング外壁材を施工する工法
●張り替え
※イメージ
既存の外壁を取り除き、新しいサイディング外壁材を施工する工法
▼
| 費用目安（約３０坪程度） |
|---|
| 重ね張り：６０～２００万円 |
| 張り替え：１００～３００万円 |
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２－４．［補足①］玄関ドアや外階段なども定期的なメンテナンスが必要
せっかく外壁がキレイになっても、玄関ドアや外階段などが汚れ・劣化したままの状態だと、アパート全体で見たときに、どこかみすぼらしく見えてしまうことも。そこで、アパートの外壁をメンテナンスする際には、玄関ドアや外階段なども一緒にメンテナンスをしてしまうのがオススメです。
▼
| 費用目安 |
|---|
| ［玄関ドア塗り替え］ 「金属製の玄関ドア」：３～１０万円／１戸 「木製の玄関ドア」：３～２０万円／１戸 ［玄関ドアシート（フィルム）を貼る］７～１５万円／１戸 |
| 鉄階段の塗装（１０段・両面塗りの場合）：８～３０万円 |
▼玄関ドアのメンテナンスについて詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
▼鉄部（外階段など）のメンテナンスについては、こちらの記事もぜひ参考にしてください。
２－５．［補足②］雨漏り対策！ベランダや屋上に必要な「防水工事」
アパートのベランダや屋上には、雨水がアパート内に浸入することがないよう、新築時に防水工事が施されています。
そして、もちろん、この防水効果も永続的なものではありません。時間の経過とともに劣化が進行し、次第に防水効果は失われていきます。防水効果がなくなると、アパート内部に水が浸入し、躯体をむしばんでいくことに。雨漏りの発生につながることもあるでしょう。
こうした事態を引き起こさないためには、ベランダや屋上も定期的にメンテナンスを施す必要があります。
「アパートを建ててから、これまでベランダや屋上のメンテナンスをしたことがない」という場合は、ぜひ、塗り替え工事とあわせて、防水工事もぜひ検討してみてください。
２－６．［参考］メンテナンスのタイミングに迷ったら、業者の診断を受けるのが正解
アパート外壁のメンテナンスの重要性はわかっても、「今が、本当にメンテナンスのベストタイミングなのだろうか」と迷われる方も少なくないでしょう。
迷った場合は、専門業者の「診断」と呼ばれる検査を受けてみるのがオススメです。診断では、現在の劣化箇所や劣化の状態がわかるため、より現実的に“今、メンテナンスすべきかどうか”が判断できるはずです。
「診断を受けると、工事の契約を迫られるのでは」と躊躇される方もいらっしゃるのですが、そんなことはありません。診断結果によって、今回はメンテナンスをしない（診断を依頼した業者とは契約をしない）という判断をくだしても、何ら問題はありません。
診断だけなら“無料”で対応してくれる業者も多々あるので、メンテナンスをするかどうか迷われている場合は、まずは、診断を検討してみてください。
▼本サイトを運営しているプロタイムズ・ジャパンでも“無料診断”を実施しています。詳しくは、こちらをチェックしてみてください。
３．お得にメンテナンスするために、長期修繕計画は必須
アパート外壁のメンテナンス費用をできるだけ抑えたいと考えるならば、長期模修繕計画は絶対に必要です。
長期修繕計画とは、いつ・どのぐらいの費用をかけて・アパートのどこをメンテナンス（修繕）するか、あらかじめ立てておく計画のことです。
長期修繕計画があると、必要なメンテナンスをしていなかったがために膨大な補修費がかかってしまうのを防げるほか、足場の必要な工事（たとえば、「外壁の塗り替え」と「雨樋の補修」など）をいっしょにするなどして、計画的に費用を抑えることが可能です。
現時点で、“長期修繕計画を立てていない”という方は、この機会に、ぜひ計画を立てていきましょう。自身での計画立てが難しい場合は、今回アパート外壁のメンテナンスをお願いする業者にぜひ相談してみてください。
［参考］アパートのメンテナンス費用は、修繕費？資本的支出？
アパートのメンテナンス費用を、税務上どう計上するべきかで迷っているアパート経営者もいらっしゃるのではないでしょうか。
端的に言えば、維持管理や修理など、原状回復を目的とした外壁塗装は「修繕費」、耐久性アップやデザインの変更など、建物の資産価値を高めることを目的とした外壁塗装は資本的支出となります。
| 修繕費として計上される場合 | ・雨漏り補修 ・ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修 ・災害によって損失した部分の補修 |
|---|---|
| 資本的支出として計上される場合 | ・デザイン性・美観の向上を目的とした塗り替え ・もともと塗装していた塗料よりも、耐久性の高い塗料での塗り替え ・モルタル外壁からサイディング外壁への張り替え |
まとめ
アパート経営で損をしないためには、アパート外壁のメンテナンスは必須です。
「アパートを建ててから、これまで一度も外壁のメンテナンスをしていない」という場合は、上記ご紹介した情報を参考に、メンテナンスを検討されることをオススメいたします。
