【賃貸オーナー必見】アパート塗装にかかる費用とポイントを分かりやすく解説!

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アパート 塗装 費用

賃貸アパートを所有して10~20年経ってきたけれども、同じ時期に建てた近隣のアパートが最近外壁塗装をし始めた。うちも外壁塗装をした方がいいのか?とお考えのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

やらなくてはならないとわかっていても、問題となってくるのが費用。そもそも、アパートの外壁塗装には大体いくらかかるのか、本当に多額の費用をかけてまでやる必要があるのかが分からないとなかなか足踏みしてしまいますよね。

本記事ではそんなオーナー様のお悩みに対して、アパートの外壁塗装にはいくらかかるのか、合わせて知っておくべきポイントなどをまとめてお伝えします。

1.アパートの塗装費用はいくら?

外壁塗装見積り

ずばり気になる費用感。ここではアパート塗装全体の費用とその内訳等をお伝えします。

1-1.アパート塗装にかかる費用は200~300万円

一般的な2階建てアパートの場合、200~300万円(500㎡)が外壁塗装費の相場です(防水工事を含まない塗装のみの場合)。

またRC造アパート大規模修繕(3~4階建て)は規模にもよりますが、付帯工事を含め500万円~1,000万円程度要します。

しかし、上記費用はあくまで参考です。同じ2階建てアパートでも、塗装面積が広ければそれだけ塗料を使用する量が増えたり、劣化具合によっては下地調整に時間がかかったりなど、想定以上に費用がかさんでしまう場合もあります。ですので、自身のアパートの正確な塗装費用を知りたい場合は、施工業者に見積りを取ることをおすすめいたします。

1-2.塗装費用の内訳

塗装費用の内訳は、主に「塗料代」「足場代」「施工費(人件費)」の3つの要素、プラス施工業者の利益で構成されます。またそれぞれの構成比としては、「塗料代」が約20%、「足場代」が約20%、「施工費(人件費)」が約30%、そして利益が約30%です。1-3以降でそれぞれがどのような内容なのか触れていきます。

また上記はあくまで目安ですが、施工業者から見積りを取った際に上記の構成比から大きくずれていないか確認されると、見積りの妥当性をより正確に判断できます。

1-3.【塗料代】塗装の費用は塗料のグレードで変わる!耐候年数の高い塗料がおすすめ

1-1にて塗装面積が広ければそれだけ塗料を使用する量が増えて、費用が変わってくると申しました。さらに「塗料」に関してもう1点知っておくべきポイントがあります。
それは、「塗料のグレードで塗装の費用が変わる」ということです。

一言で塗料と言っても多くの種類(樹脂の違い)があり、その種類によって耐候性(塗料の持ち)や性能に違いがあるのです。もちろん、耐候性が高く長持ちする塗料の方が、塗料自体の金額が高く、塗装費用も高くなります。具体的な塗料樹脂ごとの比較については下記表をご覧ください。

塗料の樹脂 特徴 耐候年数 価格(1缶あたり)※
無機ハイブリッド(変性無機) 無機と有機のハイブリッド型で高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約18年 50,000~120,000円
ピュアアクリル 高耐候性、高弾性を有し、防水性に非常に優れた塗料。ひび割れによる水の浸入を防ぐ。 約15年 50,000~70,000円
無機配合型フッ素 フッ素塗料に無機成分を配合し高い耐候性を持つ。塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。 約16年 40,000~100,000円
フッ素 耐候性を優先する方にオススメ。長期間にわたり、建物を保護する。 約12年 40,000~100,000円
光触媒 汚れ防止を優先する方にオススメ。太陽光と雨の自然の力でセルフクリーニング効果がある。(光触媒効果) 約12年 20,000~50,000円
シリコン 一般的によく使われる塗料で、価格と機能のバランスが良い塗料。 約8年 15,000~40,000円
ウレタン 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約6年 5,000~20,000円
アクリル 価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。 約4年 5,000~15,000円

※あくまで塗料1缶あたりの金額です。㎡あたり塗ることができる量(塗布量)も塗料によって差があります。また塗料代の他に足場設置、養生シート貼り、高圧洗浄、下地処理の費用、更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。
※塗料の価格はメーカーや業者によって異なります。

1-1でもお伝えした通り、アパートの塗装は200~300万円と決して安いものではありません。よって目先の費用だけを考えて安価な塗料で安く済ませるというよりも、耐候年数が高いものを選び、次回の塗装までの期間を長く設けることによって結果的にランニングコストを安くした方がおすすめです。

また外壁塗装時には塗料代だけでなく、足場代・人工(職人さんの作業費)等が入るため、安価な塗料で頻繁に塗装を行うよりも、できるだけ1回の塗装を長持ちさせた方がランニングコストの節約に繋がる場合があります。

下記表をご覧ください。

こちらは新築後、例えば10年経ったときに塗替えをした場合、その後お子様やお孫様に受け継ぎながら同じ家に60年住む間に何回塗替えをするかを比較した表です。ご覧のように、耐候年数15年の塗料でメンテナンスをすると4回で済むものが、耐候年数7年の塗料でメンテナンスをすると8回塗替えをする必要があり、結果的にかかるコストが高くなってしまいます。

以上のことから、アパートの塗装では耐候性が高い塗料を選ぶことが結果的にランニングコストの節約に繋がることがお分かりいただけたかと思います。

1-4.【足場代】足場代の相場は600~800円/㎡

アパート塗装の中で20%を占める足場代ですが、相場としては600~800円/㎡です。ただし、住宅密集地で運搬搬入や組立解体に手間がかかる場合は、単価が上がる場合があります。

また足場費用は実は自分で計算してみることもできます。

■足場費用の計算方法

①まず足場架面積(足場をかける面積のこと)を算出します。

足場架面積=[家の外周+8m]×軒の高さ+1m

※足場は外壁から少し離れたところに設置するため、足場架面積は、実際の塗装面よりも大きくなります。家の外周にプラスする8mは、外壁から足場までの距離の合計です。
また、屋根や屋上廻りで安全に作業ができるよう、軒の高さより1m程度立ち上げます。

②算出した足場架面積をもとに、足場費用を出します。

足場費用=足場架面積×(足場費用/㎡+飛散防止ネット/㎡)

※上記はあくまで簡易的な計算方法です。正確な金額は施工業者に問い合わせることをおすすめします。

▼足場代についてはこちらの記事でも詳しくお伝えしております。

足場無料はあり得ない!足場の価格について知っておくべきポイント

1-5.【施工代】塗装職人の工事に対して発生する費用

アパート塗装の中で30%を占める施工費。こちらは「塗装」「洗浄」など、塗装職人の工事に対して発生する費用のことです。

基本的には、「①飛散防止ネット」「②高圧洗浄」「③養生」「⑤諸経費」はどんな塗装工事の場合もかかる費用で、費用相場が大体決まっています。「④付帯塗装工事」に関しては、塗装する箇所によって費用相場が異なります。また、アパートの塗装工事は戸建てと違い、入居者様に対する様々な調整業務などが多くなるため諸経費が多くなる傾向があります。

工事項目 相場価格(円)
①飛散防止ネット 100~200円/㎡
②高圧洗浄 100~300円/㎡
③養生 250~400円/㎡
④付帯塗装工事 軒天 800~1,200円/㎡
雨樋 800~1,200円/m
破風板  650~1200円/㎡
雨戸 2,000~5,000円/枚
シーリング打ち替え 1,200~1,500円/m
シーリング増し打ち 700~1,000円/m
⑤諸経費 現場管理費※ 1式 92,000~138,000円
一般諸経費※ 1式 55,000~83,000円

※1-1にて提示した200~300万円の塗装工事の場合。現場管理費と一般諸経費を合算して、総額の8%程度(物件の施工難易度に応じ変動する場合有り)。

1-6.アパートの塗装費の会計処理方法

費用の章で、最後にお伝えするのが塗装費の会計処理方法です。

アパートの塗装工事費は大きく分けて「修繕費」と「資本的支出」に分類されます。具体的には、ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修のような原状回復を目的とした工事は「修繕費」、建物をより良い状態にし資産価値を高めることを目的とした工事は「資本的支出」とされます。

よって会計処理上は、「修繕費」は、塗装工事を実施した年に一括で経費として計上、「資本的支出」は、資産として計上し、減価償却していきます。

※工事費用が20万円未満の場合や、塗装周期が3年周期の場合など、上記の原則が当てはまらない例外もあります。塗装工事費の会計処理について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

知っておきたい外壁塗装の減価償却のしくみ

2.アパート塗装の費用について知っておくべきポイント

1章にてアパート塗装にかかる費用の大枠をお伝えしましたが、ここではその他、費用に関して知っておくべきポイントをまとめました。

2-1.業者によって金額が変わってくる!?必ず相見積りを取ろう

見積り

1章で費用感をお伝えしましたが、それはあくまで相場です。そのため、ご自身のアパートを塗装するときに結局いくらかかるのかという正確な金額については、業者に見積りを依頼することが一番の近道です。

業者に見積りを依頼すると、業者が実際にアパートに来て、外壁の「現場調査(診断)」をするところからスタートします。実際の現場を見て、塗装面積を測ったり、劣化状況を確認するためです。
その後その診断結果をもとに、塗装工事の金額を業者が出してくれる、という流れになります。

ここでのポイントとしては、見積りを最低2社依頼することです。1社だけに最初から絞ってしまうと、例え相場金額の200~300万円と近しい金額だったとしてもそれがそのアパートにとって正しい見積り金額なのか判断しづらいところがあります。2社から見積りをとることで金額を比較することができ、また工事内容もあわせて比較することで、「A社だと◯円でこの工事までだが、B社だと◯円でこの工事までやってくれるからB社にしよう」というような判断もできるようになります。

▼外壁塗装の適正価格については下記の記事もご参考にされてみてください。

外壁塗装の適正価格は?見積額の妥当性を見極める3ステップ

2-2.必要な工事・不必要な工事の見極めを

業者によっては、こちらがそこまで求めていないような工事を提案してくることもあります。2-3で見積りは2社以上取った方が良いとお伝えしましたが、それは工事内容を比較するためにも役立ってきます。A社で提案された工事内容が果たしてご自身のアパートに必要か、B社に聞いてみるのも良いでしょう。

また、上記とは反対に予算を超えたとしても行った方が良い工事もあります。

それは「足場を立てる必要がある塗装工事」です。アパートを塗装する際の足場の設置工事費は意外と高く(1章で伝えた通り、足場代は塗装費用内訳の20%を占めます)、せっかく足場を立てるならまとめてやった方が費用対効果が良いという判断になるからです。

今回は必要ないかも?と思うような工事内容が入っていた際には、上記のような理由がある可能性もあるため、業者に確認を行いましょう。

2-3.【補足情報】計画的に行うためには「長期修繕計画」を立てることが大事

オーナー様であればすでに立てている方もいらっしゃると思いますが、ご自身のアパートで、どのような内容の工事がいつ頃どのくらいの金額で発生するのか、事前に全体像を把握しておくことをお勧めします。
これを「長期修繕計画」といいます。
長期修繕計画を立てることで、思いつきで工事を行うことや突発的な支出を防ぎ、長期的にみると効率的かつ経済的な工事を行うことが可能となるだけでなく、修繕資金の準備(資金計画)にも活用することができるのです。

▼長期修繕計画を立てるにあたり、こちらの資料「長期修繕計画作成ガイドライン(国土交通省)」もぜひ参考にしてみてください。

3.塗装でアパートの入居率を上げる方法

せっかく費用をかけて行う塗装工事。塗装前よりも入居率を上げて、利回りをよくしたいですよね。もちろん、外壁のひび割れ等をしっかり補修し見た目をキレイにするだけでも少なからず入居率は上がります。
しかし、色やデザインで外観を工夫し、より入居率が上がったという物件があるのも事実です。ここではアパートの色を決めるときにまず行なうこと、おすすめの色、配色、またデザイン塗装の事例をお伝えいたします。

3-1.まずは入居者層を知って、その層が好む色、デザインに

入居率を上げるためには、まずは入居者層を知り、その層が好みそうな色やデザインにするというところが大切です。

例えば赤や黄色を使ったポップな色味や少し派手なデザインは学生受けはするかもしれませんが、年配の方には落ち着かないでしょう。反対に、ブラウンやベージュ1色を使った外観は年配の方には落ち着いて良い印象を与えるかもしれませんが、学生には物足りないことも。

ご自身が持たれているアパートの入居者層は男女どちらで、年代は何歳くらいで、家族が多いのか一人暮らしが多いのか。そこをしっかりと調べましょう。

3-2.アパートにおすすめの色・配色

昨今のおすすめ(人気色)としては、無彩色の白やライトグレーを基調に、対比する色を1階または2階部分に入れ、メリハリをつけたデザインです。

アパート事例1:2階は白で、1階部分に広めにダークブラウンを使い引き締まった印象に。
アパート デザイン塗装
画像出展:プロタイムズ久留米店

アパート事例2:1階にオレンジ系の色味を使い、シンプルながら明るい印象に。
アパート デザイン塗装
画像出典:プロタイムズ久留米店

全体的にベージュ系やブラウン系の同じ色味でまとめるのもいいですが、このようにコントラストを付けた塗り分けにしていると、スタイリッシュで少しオシャレな印象に仕上ります。

3-3.デザイン塗装(※)でさらに周囲と差別化を

単純に色での塗り分けをするのではなく、外壁にイラストやデザインをつけた「デザイン塗装(※)」と呼ばれる塗装方法も、入居者の目を引き入居率を上げるための方法のひとつです。ここでは実際のデザイン塗装例をご覧ください。

※デザイン塗装について詳しくはこちら:デザインで創るワンランク上の外壁塗装デザイン

デザイン塗装事例1:ポイントで花柄のイラストを付け、可愛らしく女性向けのデザインに。

画像出典:プロタイムズ下関店

デザイン塗装事例2:ブロック塗り分けで爽やか且つ個性的なデザインに。

画像出典:プロタイムズ下関店

デザイン塗装事例3:白をベースにカラフルなブロック型の塗り分けで明るくオシャレなデザインに。

画像出典:プロタイムズ下関店

まとめ

いかがでしたでしょうか?

アパートの塗装費用と一概に言っても、知っておくべきポイントが多くあることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

・アパート塗装にかかる費用は200~300万円(2階建てアパートの場合)
・塗装費用の内訳は「塗料代」が約20%、「足場代」が約20%、「施工費(人件費)」が約30%、利益が約30%
・塗装を行う前の見積りは必ず相見積もりを取り、費用の妥当性を探る
・どのような内容の工事がいつ頃どのくらいの金額で発生するのか把握するために、「長期修繕計画」をたてる
・入居率を上げる方法としては、入居者層に合った色やデザイン塗装で外観を工夫してみるのがおすすめ

まずは上記のポイントをおさえて、アパート塗装を検討されてみることをおすすめいたします。

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